Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất & hướng dẫn cách viết chuẩn

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phức tạp, kéo dài và dễ dẫn đến rủi ro bị Tòa án trả lại hồ sơ nếu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai soạn thảo không đúng quy định. Việc không xác định chính xác Tòa án có thẩm quyền, trình bày sai nội dung yêu cầu hoặc thiếu điều kiện hòa giải tiền tố tụng khiến nhiều đương sự mất thời gian, công sức và tiền bạc.

Tôi – Luật sư Đinh Hương – tổng hợp bài viết này nhằm cung cấp mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất theo chuẩn pháp luật, đồng thời hướng dẫn chi tiết cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai để bạn tự tin bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai chuẩn pháp luật

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành, hình thức và nội dung của đơn khởi kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt văn bản do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành.

• Căn cứ pháp lý: Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
• Cấu trúc bắt buộc của Mẫu số 23-DS:
  • Phần Quốc hiệu, Tiêu ngữ và Ngày tháng: Ghi rõ Quốc hiệu, Tiêu ngữ, địa điểm và thời điểm lập đơn.
  • Mục Kính gửi: Xác định cụ thể tên Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết vụ án.
  • Thông tin các bên đương sự: Khai báo chi tiết thông tin của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người làm chứng (Họ tên, ngày tháng năm sinh, số CCCD, địa chỉ cư trú, số điện thoại, email).
  • Nội dung vụ việc & Yêu cầu giải quyết: Trình bày chi tiết diễn biến tranh chấp và đưa ra các yêu cầu khởi kiện cụ thể.
  • Danh mục tài liệu, chứng cứ đính kèm: Liệt kê và đánh số thứ tự toàn bộ giấy tờ gửi kèm.
  • Chữ ký xác nhận: Chữ ký, điểm chỉ hoặc con dấu của người khởi kiện.

Bạn có thể xem chi tiết mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai dưới đây:

Tải Mẫu 23 DS file Word có thể chỉnh sửa tại ĐÂY.

Hướng dẫn chi tiết cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Xác định Tòa án có thẩm quyền (Mục Kính gửi)

Việc xác định sai Tòa án tiếp nhận là nguyên nhân hàng đầu khiến đơn bị trả lại. Bạn cần áp dụng quy tắc sau:

• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (đất) đang tranh chấp (theo Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
• Thẩm quyền Tòa án cấp tỉnh: Trường hợp tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, hoặc có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) do UBND cấp huyện/tỉnh cấp lần đầu, thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
• Thẩm quyền Tòa án cấp huyện: Trường hợp tranh chấp chỉ có yêu cầu hủy Sổ đỏ cấp đổi, cấp biến động thì thẩm quyền vẫn thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết theo quy định mới.

Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Khai báo thông tin các bên đương sự

• Cá nhân: Ghi rõ họ tên, năm sinh, số CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ đăng ký thường trú và địa chỉ cư trú thực tế tại thời điểm nộp đơn.
• Người chưa thành niên hoặc mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự: Khai báo thông tin cá nhân kèm theo thông tin của người đại diện hợp pháp.
• Cơ quan, tổ chức: Ghi tên chính xác theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và họ tên người đại diện theo pháp luật.
• Bị đơn cố tình trốn tránh: Ghi rõ địa chỉ nơi cư trú hoặc nơi làm việc cuối cùng mà bạn biết được.

Trình bày nội dung vụ việc & diễn biến tranh chấp

Phần này yêu cầu thông tin ngắn gọn, mạch lạc và có mốc thời gian rõ ràng:

• Nguồn gốc đất: Nêu rõ thời điểm tạo lập, người đứng tên ban đầu, quá trình chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho nhà đất.
• Hiện trạng & ranh giới: Ghi chi tiết diện tích thực tế, số thửa, tờ bản đồ, vị trí tiếp giáp, mốc giới thực địa.
• Hành vi vi phạm: Xác định chính xác thời điểm phát sinh tranh chấp và hành vi xâm phạm của bị đơn (ví dụ: lấn chiếm ranh giới, tự ý rào đường đi, xây dựng công trình trái phép).
• Kết quả hòa giải: Nêu rõ thời gian và kết quả hòa giải tại UBND cấp xã (phải có biên bản hòa giải không thành).

Đưa ra yêu cầu khởi kiện cụ thể

Các yêu cầu phải rõ ràng để Tòa án làm căn cứ xem xét, bao gồm:

• Yêu cầu 1: Bác bỏ quyền sử dụng đất của bị đơn, công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho nguyên đơn đối với diện tích [x] m2 tại thửa đất số…
• Yêu cầu 2: Buộc bị đơn tháo dỡ công trình, di dời tài sản trái phép và trả lại mặt bằng nguyên trạng.
• Yêu cầu 3: Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai đối tượng hoặc sai diện tích (nếu có).
• Yêu cầu 4: Buộc bị đơn bồi thường thiệt hại kinh tế phát sinh do hành vi chiếm giữ đất trái phép (nếu có).

Danh mục chứng cứ & chữ ký xác nhận

• Danh mục chứng cứ: Đánh số thứ tự 1, 2, 3… liệt kê tên từng tài liệu gửi kèm (Ví dụ: 01 Biên bản hòa giải không thành, 01 Trích lục bản đồ địa chính…).
• Quy định về chữ ký (Mục 16 Mẫu 23-DS):
  • Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi: Tự ký tên hoặc điểm chỉ.
  • Người không biết chữ hoặc khiếm thị: Bắt buộc phải có 01 người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chứng và ký xác nhận theo Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
  • Cơ quan, doanh nghiệp khởi kiện: Người đại diện theo pháp luật ký tên, ghi rõ chức danh và đóng dấu hợp pháp.

Lưu ý từ Luật sư Đinh Hương: Việc xác định sai thẩm quyền Tòa án hoặc trình bày yêu cầu khởi kiện không chặt chẽ sẽ khiến hồ sơ bị ngâm trệ hoặc trả lại. Nếu bạn gặp khó khăn trong quá trình soạn thảo, hãy liên hệ dịch vụ Luật sư đất đai của Luật sư Đinh Hương qua Hotline 0984 95 88 33 để được hỗ trợ trực tiếp.

Điều kiện, thẩm quyền và hồ sơ đính kèm

Điều kiện tiền tố tụng bắt buộc

Trước khi gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tới Tòa án, bạn bắt buộc phải tuân thủ các quy định tiền tố tụng sau:

• Hòa giải bắt buộc tại xã: Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là điều kiện bắt buộc (theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Thời hạn hòa giải tối đa là 30 ngày.
• Trường hợp không bắt buộc hòa giải tại xã: Tranh chấp hợp đồng giao dịch liên quan đến đất đai, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
• Thời hiệu khởi kiện:
  • Tranh chấp quyền sử dụng đất: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện (Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015).
  • Tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai: 03 năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm.
  • Tranh chấp thừa kế đất đai: 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.

Về vấn đề thời hiệu này, tôi đã có 1 bài viết chi tiết, bạn có thể tham khảo thêm về vấn đề thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.

Bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS (Bản chính).
• Biên bản hòa giải không thành của UBND cấp xã (Bản chính hoặc bản sao chứng thực).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Sổ đỏ hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Bản sao chứng thực).
• Giấy tờ nhân thân: CCCD, Văn bản xác nhận thông tin cư trú của nguyên đơn và bị đơn (Bản sao chứng thực).
• Chứng cứ bổ sung: Hợp đồng viết tay, biên lai nộp thuế đất, bản vẽ đo đạc hiện trạng, hình ảnh/video vi phạm ranh giới.

Quy trình thụ lý và quy định về tạm ứng án phí

Quy trình 4 bước xử lý vụ án tranh chấp đất đai

Quy định nộp tạm ứng án phí

• Đối tượng nghĩa vụ nộp: Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập (Khoản 1 Điều 146 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
• Thời hạn nộp tiền: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí từ Tòa án (Khoản 1 Điều 17 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14).

Tư vấn từ Luật sư Đinh Hương: Quy trình tố tụng đất đai thường kéo dài và đòi hỏi kỹ năng tranh tụng chuyên sâu. Để bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp tại Tòa án, bạn có thể ủy quyền cho Luật sư tố tụng của Luật sư Đinh Hương đại diện tham gia giải quyết. Liên hệ tư vấn ngay: 0984 95 88 33.

Bạn có thể tìm hiểu chi tiết tại bài viết khởi kiện tranh chấp đất đai.

Nguyên nhân đơn khởi kiện bị Tòa án trả lại & cách khắc phục

Câu hỏi thường gặp về đơn khởi kiện tranh chấp đất đai