Luật chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở 2024 – Quy định, thủ tục và chi phí mới nhất

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là đất thổ cư) là nhu cầu chính đáng và ngày càng phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đây là một thủ tục pháp lý phức tạp, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có một số điều khoản hiệu lực từ 01/8/2024 và toàn bộ luật có hiệu lực từ 01/01/2025), các quy định về vấn đề này đã có nhiều thay đổi quan trọng.

Với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn trong lĩnh vực đất đai, Luật sư Đinh Hương sẽ cung cấp cho bạn đọc một cẩm nang toàn diện, cập nhật và dễ hiểu nhất về luật chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm vững các quy định để thực hiện thủ tục một cách đúng pháp luật, tiết kiệm thời gian và tránh các rủi ro không đáng có.

Phân biệt các hình thức chuyển đổi liên quan đến đất nông nghiệp

Trước khi đi vào chi tiết, bạn cần phân biệt rõ hai khái niệm dễ gây nhầm lẫn:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Đây là việc các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn đổi các thửa đất nông nghiệp cho nhau để thuận tiện cho việc canh tác. Hoạt động này thường được biết đến với tên gọi “dồn điền đổi thửa”.
• Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp: Đây là việc thay đổi mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp (ví dụ: chuyển sang thổ cư, đất thương mại dịch vụ).

Trong phạm vi bài viết này, tôi sẽ tập trung phân tích sâu về trường hợp thứ hai: chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là chuyển sang đất ở, vốn là mối quan tâm của đại đa số người dân.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp phải xin phép

Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, không phải mọi trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều có thể tự ý thực hiện. Bạn bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thuộc vào nhóm thứ hai và đây cũng là trường hợp phổ biến nhất, cần tuân thủ một quy trình xin phép chặt chẽ.

Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở từ 01/8/2024

Đây là phần quan trọng nhất quyết định việc bạn có được phép “lên thổ cư” hay không. Để được chấp thuận, thửa đất của bạn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đây là điều kiện tiên quyết. Thửa đất xin chuyển mục đích phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu không phù hợp quy hoạch, mọi yêu cầu đều sẽ bị từ chối.
2. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Việc có “sổ đỏ” chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bạn và là giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ.
3. Đất không có tranh chấp: Thửa đất phải có ranh giới rõ ràng, không bị bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác khiếu nại, tranh chấp. Xem thêm về tranh chấp đất nông nghiệp.
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Thửa đất không phải là đối tượng của một vụ án dân sự, hình sự hay hành chính nào đang trong quá trình thi hành.
5. Còn trong thời hạn sử dụng đất: Đất nông nghiệp thường có thời hạn sử dụng, bạn cần đảm bảo quyền sử dụng đất của mình vẫn còn hiệu lực.
6. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Bạn phải nộp đầy đủ các khoản tiền liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Hướng dẫn trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (4 Bước)

Sau khi đã đảm bảo thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, bạn có thể tiến hành thủ tục theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
• Bản sao công chứng/chứng thực Căn cước công dân/CMND và Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có đất.

Bước 3: Xử lý và giải quyết hồ sơ

• Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan sẽ tiến hành xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
• Sau khi thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Cơ quan chức năng sẽ cập nhật, chỉnh lý thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Theo quy định, thời gian giải quyết cho các bước này là không quá 15 ngày làm việc (không tính thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Quá trình này có thể khá phức tạp với nhiều quy định chuyên ngành. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý để đảm bảo thủ tục diễn ra suôn sẻ, tránh sai sót, Luật sư Đinh Hương sẵn sàng tư vấn và đại diện bạn thực hiện các công việc cần thiết.

0984 95 88 33

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

• Sau khi có quyết định cho phép, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính bạn phải nộp.
• Bạn sẽ nhận được thông báo nộp tiền và phải thực hiện việc nộp tiền tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng được ủy nhiệm thu.
• Sau khi nộp tiền, bạn nộp lại biên lai cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật mục đích sử dụng mới là “đất ở”.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là bao nhiêu?

Đây là vấn đề được người dân quan tâm hàng đầu. Tổng chi phí sẽ bao gồm các khoản chính sau:

Tiền sử dụng đất (Khoản tiền lớn nhất)

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50%× (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100%× (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Trong đó, giá đất được áp dụng là giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Lệ phí trước bạ

Công thức: Lệ phí trước bạ = 0.5%× (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích chuyển đổi).

Phí thẩm định hồ sơ

Mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy thuộc vào từng địa phương.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)

Đây là khoản phí nhỏ, cũng do địa phương quy định, thường dưới 100.000 đồng.

Một số câu hỏi thường gặp (FAQ)