Việc Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề nhạy cảm, đặc biệt là đối với những trường hợp người dân đã lỡ xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Với tư cách là một luật sư am hiểu về lĩnh vực đất đai, tôi thấu hiểu nỗi lo lắng của bà con về việc liệu mình có bị “trắng tay” khi mất cả đất canh tác lẫn nơi trú ngụ hay không. Bài viết này, Luật sư Đinh Hương sẽ giải đáp chi tiết các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai 2024 để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bạn.
Trước khi đi sâu vào vấn đề bồi thường, tôi cần làm rõ tính pháp lý của việc xây dựng này. Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc cốt lõi là đất phải được sử dụng đúng mục đích.
Pháp luật phân định rõ ràng giữa đất nông nghiệp (dùng cho trồng trọt, chăn nuôi) và đất thổ cư (dùng để xây dựng nhà ở). Do đó, việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hành vi sử dụng đất trái phép. Đây là “nút thắt” pháp lý quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp.
Đây là câu hỏi mà tôi nhận được nhiều nhất trong quá trình tư vấn pháp lý. Về nguyên tắc chung, Nhà nước không bồi thường đối với các tài sản gắn liền với đất nếu tài sản đó được tạo lập trái quy định của pháp luật (theo Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024).
Vì hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp bị coi là trái phép, nên về cơ bản, người dân thường không được bồi thường về giá trị căn nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có những quy định mở để xem xét hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế của từng hộ gia đình.
Trong một số trường hợp cụ thể, nếu nhà ở và công trình phục vụ đời sống bị tháo dỡ, phá dỡ, việc bồi thường sẽ thực hiện theo Điều 102 Luật Đất đai 2024:
Công thức xác định giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được tính như sau:
Tgt = G1 – (G1 / T) x T1
(Trong đó: G1 là giá trị xây mới; T là thời gian khấu hao; T1 là thời gian đã sử dụng).
Tôi lưu ý rằng UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành đơn giá bồi thường sát với giá thị trường để đảm bảo tính công bằng.
Bạn có thể xem chi tiết tại bài viết bồi thường công trình xây dựng trên đất nông nghiệp.
Đây là nội dung quan trọng nhất mà tôi muốn chia sẻ với những hộ gia đình không còn chỗ ở nào khác. Dù việc xây dựng có thể chưa đúng quy định, nhưng tính nhân văn của Luật Đất đai 2024 thể hiện ở Khoản 5 Điều 111.
Nếu hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở mà:
Khi đó, Nhà nước sẽ xem xét giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở. Đặc biệt, bạn còn có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm l khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024. Với kinh nghiệm hỗ trợ nhiều khách hàng trong các vụ việc thu hồi đất, tôi khẳng định việc chứng minh “không còn chỗ ở nào khác” là yếu tố then chốt để hưởng quyền lợi này.
Nếu cần tư vấn về vấn đề này, liên hệ trực tiếp cho tôi ở số điện thoại hoặc để lại thông tin ở cuối bài, tôi sẽ tư vấn cho bạn.
Ngoài vấn đề về nhà ở, người dân vẫn nhận được các khoản hỗ trợ theo Điều 108 Luật Đất đai 2024 để sớm ổn định cuộc sống:
Mỗi địa phương sẽ có những biện pháp hỗ trợ khác nhau do UBND cấp tỉnh quyết định tùy vào thực tế địa phương đó.
Bồi thường và hỗ trợ là 2 khái niệm khác nhau, bạn có thể xem bài viết Phân biệt bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để hiểu rõ hơn.
Tôi cũng cần cảnh báo rằng, trước khi có quyết định thu hồi, người dân có thể đối mặt với án phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP do sử dụng đất sai mục đích.
| Diện tích đất vi phạm | Mức phạt chuyển sang đất phi nông nghiệp tại xã | Mức phạt chuyển sang đất ở tại xã |
| Dưới 0,01 héc ta | – | 10 – 20 triệu đồng |
| Từ 0,01 đến dưới 0,03 héc ta | – | 20 – 30 triệu đồng |
| Từ 0,03 đến dưới 0,05 héc ta | 03 – 05 triệu đồng | 30 – 50 triệu đồng |
| Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta | 05 – 10 triệu đồng | 50 – 100 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta trở lên | 10 – 20 triệu đồng (đến 0,5ha) | 100 – 150 triệu đồng |
Lưu ý: Nếu vi phạm tại khu vực phường, thị trấn, mức phạt sẽ tăng gấp 02 lần. Đồng thời, bạn buộc phải khôi phục tình trạng ban đầu của đất (phá dỡ nhà).
Để bảo vệ quyền lợi tối đa, tôi khuyên bạn nên chủ động tìm hiểu quy hoạch địa phương và thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng pháp luật ngay khi có thể. Khi nhận được thông báo thu hồi, hãy kiểm tra kỹ hồ sơ bồi thường và các khoản hỗ trợ mà mình thuộc diện được hưởng.
Tham khảo thêm bài viết Luật chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Việc bồi thường đất nông nghiệp có nhà ở là một vấn đề pháp lý vô cùng phức tạp. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định điều kiện bồi thường hoặc nhận thấy quyết định đền bù của cơ quan chức năng chưa thỏa đáng, tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ. Tôi cung cấp dịch vụ rà soát hồ sơ pháp lý, tư vấn giải pháp bồi thường tối ưu và đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục khiếu nại cần thiết.
Đừng để sự thiếu hụt thông tin khiến bạn chịu thiệt thòi. Hãy liên hệ ngay với tôi – Luật sư Đinh Hương để được bảo vệ quyền lợi công bằng và đúng luật.
Bạn cần tư vấn thêm về trường hợp cụ thể của mình? Hãy liên hệ trực tiếp hoặc để lại thông tin để tôi có thể hỗ trợ bạn nhanh nhất.
