Trong quá trình hành nghề luật sư, tôi đã gặp rất nhiều trường hợp tình làng nghĩa xóm bị sứt mẻ nghiêm trọng chỉ vì tranh chấp tường chung. Đây là một vấn đề pháp lý phức tạp, liên quan mật thiết đến quyền sở hữu tài sản và có thể gây ra tranh chấp ranh giới đất đai. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bạn cần hiểu rõ cách xác định tường chung tường riêng cũng như quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định mới nhất.
Với tư cách là Luật sư Đinh Hương, tôi sẽ chia sẻ những kiến thức pháp lý trọng tâm và thực tiễn nhất giúp bạn tháo gỡ vướng mắc này.
Trước khi đi vào quy trình giải quyết tranh chấp, điều tiên quyết là chúng ta phải xác định rõ đối tượng tranh chấp là gì. Sự nhầm lẫn giữa sở hữu chung và riêng là nguyên nhân gốc rễ của hầu hết các vụ kiện tụng.
Để phân biệt, chúng ta cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý và hiện trạng xây dựng:
Đây là loại tường thuộc quyền sở hữu độc lập của một cá nhân, hộ gia đình. Tường được xây dựng hoàn toàn trên diện tích đất hợp pháp của chủ sở hữu, không chồng lấn sang phần đất của hộ liền kề. Chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt (sửa chữa, đập bỏ) mà không cần sự đồng ý của hàng xóm, miễn là không gây thiệt hại cho bất động sản liền kề.
Tường chung được xem là mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản liền kề. Đây là sở hữu chung hợp nhất của các chủ thể (trừ khi có thỏa thuận khác). Tường chung được xác lập khi:
Việc xây tường chung mang lại lợi ích kinh tế rõ rệt như giảm chi phí xây dựng và tăng tối đa diện tích sử dụng, đặc biệt tại các đô thị “tấc đất tấc vàng”. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý về sau là rất lớn. Khi muốn sửa chữa, xây mới hoặc sang nhượng nhà đất, việc có tường chung thường khiến thủ tục phức tạp hơn, dễ dẫn đến mâu thuẫn nếu một bên không hợp tác.
Nếu bạn đang băn khoăn về tính pháp lý trong hồ sơ nhà đất của mình, đặc biệt là việc xác định ranh giới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), bạn có thể liên hệ với dịch vụ tư vấn luật đất đai của Luật sư Đinh Hương để được rà soát hồ sơ chi. Liên hệ ngay để được tư vấn.
Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định rất chặt chẽ nhằm đảm bảo sự công bằng.
Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, nguyên tắc cốt lõi là chủ sở hữu chỉ được xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Trường hợp mốc giới do một bên tạo ra trên ranh giới chung:
Khi đã xác định là tường chung, pháp luật nghiêm cấm các hành vi xâm phạm quyền lợi của đồng chủ sở hữu:
Dưới đây là những tình huống tôi thường xuyên tư vấn cho khách hàng và cách xử lý cụ thể:
Tình huống: Trước đây, do quan hệ hàng xóm tốt đẹp, gia đình A cho gia đình B “mượn tường” để xây nhà (ốp sát vào hoặc gác dầm lên). Nay gia đình B bán nhà, chủ mới không chịu trả lại hiện trạng hoặc khẳng định đó là tường chung.
Cách xử lý:
Tôi khuyên bạn cần kiểm tra lại ngay giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công hoặc các văn bản thỏa thuận mượn tường trước đây. Nếu bên mượn không thực hiện thỏa thuận trả tường, bạn có quyền gửi đơn lên UBND cấp xã hoặc khởi kiện ra Tòa án.
Tình huống: Nhà ông X và ông Y có tường chung. Ông X muốn đập bỏ để xây nhà mới kiên cố hơn nhưng ông Y không đồng ý vì sợ ảnh hưởng đến kết cấu nhà mình.
Quy định: Vì là sở hữu chung, việc định đoạt (đập bỏ) phải có sự nhất trí của cả hai bên. Nếu ông X tự ý đập bỏ là vi phạm pháp luật và phải bồi thường thiệt hại nếu gây sụt lún, nứt nẻ nhà ông Y.
Việc hàng xóm gây ồn ào ảnh hưởng qua vách chung cũng là nguồn cơn của nhiều mâu thuẫn. Ngoài việc thương lượng, hành vi này có thể bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền theo quy định về an ninh trật tự khu dân cư.
Để giải quyết tranh chấp tường chung đúng luật và hiệu quả, tôi khuyến nghị khách hàng tuân thủ quy trình 5 bước sau:
Quá trình soạn thảo đơn từ và thu thập chứng cứ (như trích lục bản đồ, hình ảnh hiện trạng, vi bằng) đòi hỏi sự chính xác cao. Với kinh nghiệm tranh tụng dày dặn, Luật sư Đinh Hương sẵn sàng hỗ trợ bạn soạn thảo hồ sơ khởi kiện chuẩn xác và làm luật sư tranh chấp đất đai đại diện tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi tối đa. Liên hệ ngay để được tư vấn.
Luật Đất đai 2024 có một số điểm mới về thẩm quyền mà người dân cần lưu ý để nộp đơn đúng nơi:
Tranh chấp tường chung thường dai dẳng và gây mệt mỏi. Để phòng tránh, tôi khuyên bạn:
Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về cách xác định tường chung tường riêng và hướng xử lý khi có tranh chấp. Nếu vụ việc của bạn phức tạp và cần sự can thiệp chuyên sâu về pháp lý, hãy liên hệ ngay với Luật sư Đinh Hương. Tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và đồng hành cùng bạn tìm lại công lý.
