Trong quá trình hành nghề tư vấn pháp luật đất đai, tôi – Luật sư Đinh Hương, đã gặp không ít trường hợp tranh chấp ranh giới đất đai phát sinh chỉ vì ranh giới giữa các thửa đất không rõ ràng. Việc “tấc đất tấc vàng” khiến cho mỗi centimet đất đều trở nên quý giá, và sự mơ hồ trong mốc giới là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến kiện tụng kéo dài giữa những người hàng xóm.
Vì vậy, cắm mốc ranh giới đất không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần, mà là “lá chắn” pháp lý vững chắc bảo vệ quyền tài sản của bạn. Bài viết này tôi sẽ chia sẻ chi tiết về quy định, thủ tục và kinh nghiệm thực tế để bạn thực hiện việc này một cách chính xác nhất.
Nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) là đã đủ an toàn. Tuy nhiên, thực tế ranh giới trên giấy tờ và thực địa có thể khác nhau nếu không được xác định cụ thể.
Cắm mốc ranh giới đất là quá trình xác định ranh giới và đánh dấu ranh giới, phạm vi quyền sử dụng của thửa đất trên thực địa bằng các cột mốc cố định (thường là cọc bê tông, cọc sắt hoặc các vật liệu bền vững khác).
Hoạt động này yêu cầu vị trí cắm mốc phải trùng khớp hoàn toàn với tọa độ (thường là hệ tọa độ VN-2000) được ghi trong bản đồ địa chính hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bước phân định rạch ròi giữa phần đất bạn được phép thi công, sử dụng với phần đất của hộ liền kề hoặc đất công cộng.
Việc chủ động thực hiện cắm mốc mang lại những lợi ích pháp lý thiết thực:
Theo kinh nghiệm của tôi, bạn nên tiến hành thủ tục này trong các trường hợp sau:
Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định ranh giới hoặc đang đối mặt với tranh chấp đất đai phức tạp, dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Luật sư Đinh Hương sẽ hỗ trợ bạn phân tích hồ sơ và đưa ra phương án xử lý tối ưu nhất. Liên hệ ngay để được tư vấn.
Để đảm bảo tính pháp lý, việc xác định ranh giới không thể dựa trên cảm tính mà phải tuân thủ các quy định hiện hành.
Theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó. Ranh giới này được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý biến động đất đai.
Không phải thửa đất nào cũng vuông vức và dễ xác định. Dưới đây là quy định cụ thể cho một số trường hợp đặc thù:
Bộ luật Dân sự 2015 đã đặt ra các nguyên tắc cơ bản mà người sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ:
Để giúp bạn hình dung rõ ràng hơn, tôi xin hướng dẫn thủ tục cắm mốc ranh giới đất theo quy trình chuẩn hiện nay.
Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/quận nơi có đất. Trong một số trường hợp, bạn có thể nộp tại UBND cấp xã/phường nếu có nhu cầu.
Lưu ý: Nếu bạn thuê đơn vị đo đạc địa chính tư nhân để thực hiện nhanh hơn, hãy kiểm tra kỹ giấy phép hành nghề của đơn vị đó để đảm bảo giá trị pháp lý của kết quả đo đạc.
Sau khi kiểm tra hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ lên lịch đo đạc.
Đây là bước quan trọng nhất. Đơn vị đo đạc sẽ lập Biên bản bàn giao mốc giới và Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất (theo Phụ lục 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Các chủ sử dụng đất liền kề sẽ ký xác nhận vào biên bản này.
Trong trường hợp hàng xóm cố tình gây khó dễ, không ký giáp ranh hoặc có hành vi cản trở việc cắm mốc, bạn có thể liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn các biện pháp can thiệp pháp lý, khởi kiện hoặc hòa giải hiệu quả.
Kết quả đo đạc sẽ được cơ quan chuyên môn cập nhật vào hồ sơ địa chính. Bạn có thể yêu cầu cung cấp bản trích đo địa chính để lưu giữ. Thời gian giải quyết thông thường từ 5 – 15 ngày làm việc nếu không có tranh chấp phát sinh.
Ngoài thủ tục hành chính, các vấn đề phát sinh trong quan hệ “tình làng nghĩa xóm” liên quan đến mốc giới cũng rất phức tạp.
Trường hợp tự ý vi phạm các quy định trên có thể gây ra tình trạng tranh chấp tường rào có thể ảnh hưởng đến tình cảm hàng xóm.
Xem thêm về trường hợp tranh chấp tường chung rất khó xử lý khi vi phạm các quy định trên.
Để đảm bảo quy định về cắm mốc ranh giới đất được thực thi chính xác, yếu tố kỹ thuật đóng vai trò then chốt.
Rất nhiều trường hợp diện tích thực tế và diện tích trên sổ đỏ không khớp nhau.
Hiện nay, việc xác định ranh giới không còn dùng thước dây thủ công. Các đơn vị đo đạc sử dụng máy định vị GPS RTK (Real-Time Kinematic) để lập lưới khống chế tọa độ với độ sai số cực thấp (tính bằng milimet). Bên cạnh đó, các máy thủy bình và máy toàn đạc điện tử (như Sokkia, Leica) giúp định vị điểm góc và tính toán diện tích chính xác tuyệt đối.
Việc cắm mốc ranh giới đất là một thủ tục cần thiết, là sự đầu tư cho sự an tâm lâu dài về mặt pháp lý của bất động sản. Thực hiện đúng quy trình không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản mà còn giữ gìn mối quan hệ hòa hảo với những người xung quanh.
Tôi khuyến nghị người dân nên chủ động phối hợp chặt chẽ với cơ quan chức năng và hàng xóm trong quá trình xác định mốc giới. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về thủ tục pháp lý, tranh chấp đất đai hay cần đại diện tham gia tố tụng, hãy liên hệ ngay với Luật sư Đinh Hương. Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực đất đai, tôi sẽ đồng hành cùng bạn để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
