Trong quá trình hành nghề tư vấn pháp luật đất đai, tôi nhận thấy rằng xác định ranh giới đất liền kề không rõ ràng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến những tranh chấp gay gắt giữa hàng xóm láng giềng. Việc xác định sai không chỉ khiến gia chủ mất đất, thiệt hại về tài sản mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình làng nghĩa xóm và giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
Với tư cách là Luật sư Đinh Hương, bài viết này tôi sẽ cung cấp cho bạn những quy định và hướng dẫn mới nhất về cách xác định ranh giới thửa đất, đặc biệt là các cập nhật quan trọng trong Luật Đất đai 2024 và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 15/01/2025.
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, trước tiên bạn cần nắm vững các nguyên tắc cốt lõi được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 175) và Luật Đất đai hiện hành.
Việc xác định ranh giới thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Lưu ý của Luật sư Đinh Hương: Đối với quyền về không gian và lòng đất, bạn chỉ được sử dụng theo chiều thẳng đứng từ ranh giới và không được làm ảnh hưởng đến người khác. Ví dụ, rễ hoặc cành cây vượt quá ranh giới phải được cắt tỉa, trừ khi có thỏa thuận khác với hàng xóm. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc đàm phán với hàng xóm về các vấn đề này, dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của tôi có thể hỗ trợ bạn tìm ra giải pháp hòa bình và đúng luật.
Đây là phần nội dung quan trọng mà tôi muốn bạn đặc biệt lưu ý. Căn cứ theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT (có hiệu lực từ 15/01/2025), các quy định về kỹ thuật xác định đường bao và ranh giới đã được chuẩn hóa để đảm bảo tính chính xác cao hơn.
Xác định ranh giới đất liền kề về mặt kỹ thuật là việc xác định đường bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất.
Trong thực tế đo đạc địa chính, có những tình huống phức tạp mà nếu không nắm rõ quy định, bạn rất dễ bị thiệt thòi:
Để xác định ranh giới mốc giới thửa đất chính xác và được pháp luật công nhận, tôi khuyên bạn nên tuân thủ chặt chẽ quy trình 4 bước dưới đây khi làm việc với đơn vị đo đạc và chính quyền địa phương.
Công việc này cần thực hiện trước khi đo vẽ chi tiết. Thành phần tham gia bắt buộc gồm:
Bạn cần chuẩn bị sẵn bản sao (không cần công chứng) các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất để cung cấp cho đơn vị đo đạc.
Tại thực địa, ranh giới sẽ được xác định theo hiện trạng đang sử dụng và sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu Sổ đỏ cũ hoặc quyết định giao đất có thể hiện tọa độ, kích thước rõ ràng, đây sẽ là căn cứ quan trọng để cách xác định ranh giới thửa đất được chính xác hơn.
Sau khi thống nhất, các đỉnh thửa đất sẽ được đánh dấu bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông hoặc cọc gỗ để làm mốc giới cố định (Cắm mốc ranh giới thửa đất).
Đây là văn bản pháp lý cực kỳ quan trọng. Đơn vị đo đạc sẽ lập Bản mô tả để ghi nhận sự thống nhất về ranh giới.
Lưu ý: Nếu ranh giới hiện trạng không thay đổi so với giấy tờ pháp lý cũ, ranh giới sẽ được ghi nhận là không đổi.
Một vấn đề tôi thường gặp khi tư vấn cho khách hàng là hàng xóm vắng mặt, không chịu ký giáp ranh. Theo quy định mới, vấn đề này được xử lý như sau:
Điều này giúp tháo gỡ khó khăn cho nhiều gia đình khi hàng xóm cố tình gây khó dễ hoặc đi làm ăn xa. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp phức tạp tại bước này, bạn nên liên hệ ngay với luật sư để được bảo vệ quyền lợi. Tôi, Luật sư Đinh Hương, luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn trong các thủ tục khiếu nại hoặc khởi kiện liên quan đến đất đai để đảm bảo ranh giới đất của bạn được công nhận đúng pháp luật. Liên hệ ngay để được tư vấn.
Việc xác định ranh giới đất liền kề đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa người dân, chính quyền địa phương và đơn vị đo đạc. Khi mua bán, chuyển nhượng hoặc xây dựng nhà cửa, tôi khuyến nghị bạn nên yêu cầu các hộ liền kề ký xác nhận ranh giới để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối về sau.
Nếu bạn còn bất kỳ vướng mắc nào về kỹ thuật đo đạc hay thủ tục pháp lý, hãy tham chiếu ngay các quy định tại Thông tư 26/2024/TT-BTNMT hoặc liên hệ với tôi để được tư vấn chi tiết hơn.
Bạn cần tư vấn chi tiết về thủ tục cấp Sổ đỏ, giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai hay các vấn đề pháp lý khác? Hãy để lại câu hỏi hoặc liên hệ với Luật sư Đinh Hương ngay hôm nay để được hỗ trợ tận tình và chuyên nghiệp.
