Quy định mới về tách thửa đất – Điều kiện và thủ tục (Cập nhật 2024)

Nhu cầu tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho con cái hoặc phân chia tài sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, các quy định mới về tách thửa đất, đặc biệt là trong Luật Đất đai 2024, có nhiều thay đổi quan trọng. Việc nắm rõ các quy định pháp lý là vô cùng cần thiết để tránh rủi ro.

Bài viết này của Luật sư Đinh Hương sẽ cung cấp thông tin chi tiết về khái niệm, điều kiện, chi phí, hồ sơ và quy trình tách thửa đất theo quy định mới nhất.

Tách thửa đất là gì?

Hiện nay, pháp luật không có định nghĩa cụ thể cho thuật ngữ “tách thửa đất”. Tuy nhiên, dựa trên thực tiễn áp dụng pháp luật, tôi có thể giải thích rằng tách thửa đất là thủ tục nhằm phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ một thửa đất ban đầu thành nhiều thửa đất mới khác nhau.

Kết quả của thủ tục này là từ một Giấy chứng nhận (thường gọi là sổ đỏ) sẽ được tách thành hai hay nhiều Giấy chứng nhận mới.

Lưu ý về “Đất thổ cư”

• Pháp luật đất đai không sử dụng thuật ngữ “đất thổ cư”.
• Đây là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu OĐT). Việc tách thửa đất thổ cư (đất ở) phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện về diện tích tối thiểu.

Điều kiện tách thửa đất theo quy định mới (Luật Đất đai 2024)

Các quy định mới về tách thửa đất được nêu rõ tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 (dự kiến áp dụng từ 01/8/2024 hoặc 01/7/2025). Để thực hiện việc chia đất, thửa đất của bạn phải đáp ứng các điều kiện chung sau đây:

Về Giấy chứng nhận:

• Thửa đất phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.

Về thời hạn sử dụng đất:

• Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Về tình trạng pháp lý:

• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Lưu ý: Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định rõ được phạm vi, ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép thực hiện tách thửa.

Về lối đi và hạ tầng:

• Việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi.
• Lối đi này phải được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
• Phải đảm bảo việc cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
• Trường hợp người sử dụng đất tự dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi chung khi tách thửa thì không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích đó.

Về diện tích tối thiểu:

• Đây là điều kiện quan trọng nhất. Các thửa đất mới sau khi tách (bao gồm cả thửa đất còn lại) phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng.
• Quy định về diện tích tối thiểu này do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành, dựa trên điều kiện và tập quán tại địa phương.
• Nếu thửa đất mới sau khi tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, thì bắt buộc phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa đất với một thửa đất liền kề.

Về chuyển mục đích sử dụng đất:

• Nếu tách thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất (ví dụ tách thửa đất nông nghiệp có một phần lên thổ cư), diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.

Trường hợp theo bản án Tòa án:

• Nếu Tòa án ra bản án, quyết định phân chia quyền sử dụng đất nhưng việc phân chia đó không đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước theo quy định của tỉnh, thì không được thực hiện tách sổ đỏ.

Các điều kiện, đặc biệt là về diện tích tối thiểu và quy hoạch, rất khác biệt giữa các địa phương. Nếu bạn không chắc chắn về trường hợp của mình, Luật sư Đinh Hương có thể hỗ trợ tư vấn, kiểm tra quy hoạch và đánh giá tính pháp lý của thửa đất trước khi bạn quyết định nộp hồ sơ.

0984 95 88 33

Tổng hợp diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại một số tỉnh, thành

Để quý vị tiện tham khảo, tôi đã tổng hợp diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại một số địa phương lớn, cập nhật theo các quy định hiện hành. (Lưu ý: Các con số này có thể thay đổi, bạn nên liên hệ trực tiếp cơ quan chức năng tại địa phương để có thông tin chính xác nhất).

Tại TP. Hà Nội:

• Khu vực các phường, thị trấn: Tối thiểu 30m².
• Khu vực các xã giáp ranh quận và thị trấn: Tối thiểu 60m².
• Khu vực các xã vùng đồng bằng: Tối thiểu 80m².
• Khu vực các xã vùng trung du: Tối thiểu 120m².
• Khu vực các xã vùng miền núi: Tối thiểu 150m².

Tại TP. Hồ Chí Minh:

• Khu vực 1 (Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú): Tối thiểu 36m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m.
• Khu vực 2 (Quận 7, 12, Bình Tân, TP. Thủ Đức và thị trấn các huyện): Tối thiểu 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
• Khu vực 3 (Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ – trừ thị trấn): Tối thiểu 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Tại TP. Đà Nẵng:

• Tại các phường thuộc quận Hải Châu, Thanh Khê: Tối thiểu 50m².
• Các khu vực khác có diện tích dao động từ 60m² đến 100m² tùy vị trí.

Tại TP. Hải Phòng:

• Đối với các phường thuộc các quận: Tối thiểu 40m².
• Đối với các thị trấn và khu vực nông thôn: Tối thiểu 60m².

Chi phí tách thửa đất (Áp dụng từ 01/7/2025)

Một điểm mới đáng chú ý là theo quy định từ 01/7/2025 (Nghị định 151/2025/NĐ-CP), phí đo đạc thửa đất sẽ do Nhà nước bảo đảm kinh phí.

Người dân khi chỉ thực hiện tách thửa (không chuyển nhượng) sẽ chủ yếu chi trả lệ phí cấp sổ đỏ mới.

Tuy nhiên, nếu việc tách thửa đất gắn liền với chuyển nhượng, tặng cho, bạn có thể phải nộp thêm các khoản chi phí tách thửa sau:

Lệ phí cấp sổ đỏ:

• Bao gồm các khoản như: Cấp giấy chứng nhận, chứng nhận biến động, trích lục bản đồ địa chính…
• Mức thu này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, thường dưới 100.000 đồng/sổ.

Lệ phí trước bạ (Nếu có chuyển nhượng, tặng cho):

• Mức thu là 0,5% giá trị nhà, đất.
• Miễn lệ phí: Được miễn nếu là tặng cho, thừa kế giữa: vợ chồng; cha mẹ đẻ/nuôi với con đẻ/nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột.

Thuế thu nhập cá nhân (Nếu có chuyển nhượng):

• Thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.
• Miễn thuế: Tương tự như miễn lệ phí trước bạ, áp dụng cho các mối quan hệ: vợ chồng; cha mẹ đẻ/nuôi với con đẻ/nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột.

Phí thẩm định hồ sơ (Nếu có chuyển nhượng):

• Khoản phí cho việc thẩm định hồ sơ, do địa phương quy định.

Phí công chứng (Nếu có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho):

• Tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo biểu phí quy định (Ví dụ: Dưới 50 triệu là 50 nghìn; từ 100 triệu đến 1 tỷ là 0,1% giá trị tài sản…).

Hồ sơ và thủ tục tách thửa đất

Dưới đây là hai quy trình tách thửa đất áp dụng cho hai mốc thời gian khác nhau theo các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024.

Thủ tục tách thửa đất từ 01/8/2024 (Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ tách thửa đất bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất.
• Bản vẽ tách thửa đất (Mẫu số 02/ĐK) (Do Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc đơn vị đo đạc có phép thực hiện).
• Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc hoặc bản sao y).
• Các văn bản liên quan (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

• Nộp tại Bộ phận Một cửa (cấp huyện hoặc tỉnh), VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả.
• VPĐKĐĐ kiểm tra hồ sơ và điều kiện.
• Nếu không đủ điều kiện, trong 03 ngày làm việc sẽ trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
• Nếu hồ sơ hợp lệ, trong 05 ngày làm việc, cơ quan sẽ xác nhận đủ điều kiện vào Đơn và Bản vẽ.

Bước 4: Nhận kết quả

• Trường hợp không thay đổi người sử dụng đất (ví dụ, tự tách thửa của mình), VPĐKĐĐ chỉnh lý hồ sơ, cấp GCN mới và trao cho bạn.
• Trường hợp có thay đổi (như chuyển nhượng, tặng cho), phải thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Quy trình tách thửa đất từ 01/7/2025 (Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP)

Về cơ bản, quy trình tách thửa đất từ 01/7/2025 (theo NĐ 151/2025/NĐ-CP) cũng tương tự như quy trình năm 2024, bao gồm các bước: Nộp hồ sơ, Tiếp nhận, Xử lý và Trả kết quả.

Điểm khác biệt chủ yếu là các mẫu đơn (Mẫu số 21 và Mẫu số 22) và việc áp dụng quy định về phí đo đạc do nhà nước chi trả.

Thủ tục hành chính về đất đai thường phức tạp và mất nhiều thời gian. Để đảm bảo hồ sơ tách thửa đất của bạn hợp lệ ngay từ đầu và tiết kiệm thời gian đi lại, Luật sư Đinh Hương cung cấp dịch vụ đại diện thực hiện thủ tục, bao gồm đo đạc, soạn thảo hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước. Liên hệ ngay để được tư vấn.

0984 95 88 33

Giải đáp thắc mắc về tách thửa đất