Điều kiện và thủ tục hợp (gộp) thửa đất liền kề 2025

Bạn đang sở hữu nhiều thửa đất liền kề và muốn gộp thửa đất lại thành một nhưng không biết thực hiện thế nào? Thủ tục hợp thửa đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 có điểm gì quan trọng cần lưu ý? Trong bài viết này, Luật sư Đinh Hương sẽ phân tích chi tiết các điều kiện, hồ sơ và quy trình thực hiện thủ tục này một cách chính xác nhất.

Hợp thửa đất là gì?

Hợp thửa đất (hay còn gọi là gộp thửa đất) là việc gộp các quyền sử dụng đất của nhiều thửa đất (thường là liền kề) lại thành một thửa đất mới. Khi người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, họ có quyền thực hiện việc hợp thửa, tương tự như các quyền khác (tách thửa, chuyển nhượng, trao tặng…).

Điều kiện hợp thửa đất theo quy định mới nhất (Luật Đất đai 2024)

Để được hợp thửa, các thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện chung theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024:

• Có Giấy chứng nhận: Các thửa đất phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận sau:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).
• Liền kề nhau: Các thửa đất phải liền kề nhau. Đây là điều kiện cần thiết để thửa đất mới hình thành có thể xác định được ranh giới rõ ràng.
• Còn thời hạn sử dụng: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Không tranh chấp, kê biên: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Ngoại lệ: Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép hợp thửa.
• Đảm bảo hạ tầng: Việc hợp thửa phải đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
• Lưu ý về lối đi: Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và đất khác) để làm lối đi khi hợp thửa thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích làm lối đi đó.

Điều kiện tính đồng nhất của các thửa đất (Quan trọng)

Đây là điều kiện mấu chốt thường gây vướng mắc khi làm thủ tục gộp thửa đất.

• Yêu cầu bắt buộc: Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất.
• Trường hợp ngoại lệ (được phép hợp thửa dù khác mục đích):
  • Hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau.
  • Hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
• Giải pháp khi các thửa đất khác nhau:
  • Nếu các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất.
  • Mục tiêu là để thống nhất các thửa đất về một mục đích, một thời hạn sử dụng, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định.

Việc xác định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất để tiến hành gộp thửa khá phức tạp. Nếu bạn gặp vướng mắc, Luật sư Đinh Hương có thể tư vấn và hỗ trợ bạn thực hiện các thủ tục này để đảm bảo tính pháp lý.

0984 95 88 33

• Lưu ý: UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ các quy định trên và phong tục, tập quán địa phương để quy định cụ thể điều kiện hợp thửa đối với từng loại đất.

Thủ tục hợp thửa đất liền kề mới nhất (Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP)

Trình tự thực hiện được hướng dẫn tại Quyết định 2304/QĐ-BNNMT và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ.

• Nơi nộp hồ sơ:
  • Trung tâm Phục vụ hành chính công (Bộ phận Một cửa).
  • Văn phòng đăng ký đất đai.
  • Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
  • UBND cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).
  • UBND cấp xã (nếu có nhu cầu).
• Cách thức nộp: Nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, hoặc nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ.

• Nếu hồ sơ đầy đủ: Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
• Nếu hồ sơ chưa đủ: Trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ kiểm tra hồ sơ và đối chiếu với các điều kiện hợp thửa đất tại Điều 220 của Luật Đất đai.

• Trường hợp 1: Không đủ điều kiện:
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, VPĐKĐĐ trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.
• Trường hợp 2: Đủ điều kiện, nhưng Giấy chứng nhận có vấn đề:
  • (Áp dụng nếu Giấy chứng nhận thiếu sơ đồ thửa đất, hoặc diện tích và kích thước không thống nhất).
  • Trong thời hạn 03 ngày làm việc, VPĐKĐĐ trả hồ sơ và thông báo rõ lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai.
• Trường hợp 3: Đủ điều kiện, hồ sơ hợp lệ:
  • Trong thời gian 05 ngày làm việc, VPĐKĐĐ xác nhận đủ điều kiện hợp thửa vào Đơn đề nghị và Bản vẽ hợp thửa đất.
  • Sau đó, cơ quan thực hiện đo đạc địa chính để hợp thửa, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
  • Cuối cùng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất mới sau khi hợp và trao cho người được cấp.

Hồ sơ đề nghị hợp thửa đất cần chuẩn bị

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ hợp thửa đất gồm các giấy tờ sau (Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 101/2024/NĐ-CP):

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất:
  • Theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất:
  • Theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
  • Bản vẽ này do VPĐKĐĐ thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc, lập bản đồ địa chính thực hiện.
• Giấy chứng nhận đã cấp:
  • Nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Hoặc: Nộp bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu; Hoặc: Nộp bản sao có công chứng hoặc chứng thực).
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung hợp thửa đất (nếu có).
• Giấy tờ tùy thân: Khi nộp hồ sơ, cần mang theo CCCD để xuất trình.

Việc chuẩn bị hồ sơ, đặc biệt là lập bản vẽ hợp thửa đất, đòi hỏi sự chính xác cao. Để tránh hồ sơ bị trả lại gây mất thời gian, bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn đất đai của Luật sư Đinh Hương để đảm bảo hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

0984 95 88 33

Thời hạn giải quyết

• Không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
• Không quá 22 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
• (Thời gian này không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định).

Lệ phí, phí phải nộp

Người sử dụng đất phải nộp các khoản chi phí hợp thửa đất theo quy định, bao gồm:

• Lệ phí địa chính, đo đạc.
• Lệ phí thực hiện thủ tục hợp thửa đất / phí thẩm định hồ sơ.
• Lệ phí cấp đổi sổ đỏ (nếu có yêu cầu).

Mức thu chi tiết do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định tùy theo điều kiện kinh tế, xã hội của địa phương.

Cơ quan thực hiện và đối tượng áp dụng

Đối tượng thực hiện

• Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
• Cá nhân, cộng đồng dân cư.

Cơ quan thực hiện

• Cơ quan có thẩm quyền quyết định và trực tiếp thực hiện là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Kết quả thực hiện: Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho thửa đất mới.

Hợp thửa đất có cần đăng ký biến động đất đai không?

Câu trả lời: Hợp thửa đất Có cần đăng ký biến động đất đai.

Căn cứ pháp lý: Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Hợp thửa đất hoặc tách thửa đất là một trong các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tóm lại, hợp thửa đất là một thủ tục pháp lý quan trọng giúp người sử dụng đất tối ưu hóa việc quản lý và sử dụng quỹ đất của mình. Quy trình này đòi hỏi phải đáp ứng chặt chẽ các điều kiện hợp thửa đất về tính liền kề, tính đồng nhất và pháp lý của thửa đất theo Luật Đất đai 2024.

Các thủ tục hành chính về đất đai thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm vững quy định. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về thủ tục gộp thửa đất hoặc cần luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, hãy liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý kịp thời, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.