Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân – Đúng hay sai theo Luật Đất đai 2024?

Nhiều người dân cho rằng khi bị thu hồi đất, Nhà nước bắt buộc phải thỏa thuận (đặc biệt là về giá đền bù) với người dân. Tuy nhiên, quan điểm thu hồi đất phải thỏa thuận với dân là không hoàn toàn chính xác.

Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể, pháp luật quy định rõ khi nào việc thu hồi đất phải thỏa thuận và khi nào không cần thỏa thuận. Theo Luật Đất đai 2024, có hai trường hợp chính cần phân biệt rõ:

1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
2. Trường hợp Nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân (Nhà nước không thu hồi đất).

Bài viết này, dưới góc độ pháp lý, tôi sẽ phân tích chi tiết hai trường hợp này để ông/bà nắm rõ quyền lợi của mình.

Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi đất (không thỏa thuận về giá)

Đây là trường hợp phổ biến nhất khiến nhiều người hiểu lầm. Khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất vì các mục đích được luật định, người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường.

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Tham khảo thêm: Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Giá bồi thường được quyết định như thế nào?

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường không do thỏa thuận mà do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền quyết định.

Căn cứ để xác định giá đền bù là giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể (theo Điều 160 Luật Đất đai 2024) thuộc về:

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…).
• Chủ tịch UBND cấp huyện: Quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp huyện.

Quyền của người dân trong quy trình thu hồi đất của Nhà nước

Mặc dù không được thỏa thuận về giá, người dân có quyền tham gia ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng phải:

• Tổ chức họp trực tiếp: Lấy ý kiến người dân trong khu vực có đất thu hồi về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Gửi ý kiến bằng văn bản: Nếu người dân không thể tham gia họp trực tiếp vì lý do chính đáng.
• Tổ chức đối thoại: Nếu còn ý kiến không đồng ý về phương án (trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lấy ý kiến), cơ quan chức năng phải tổ chức đối thoại.
• Tiếp thu và giải trình: Đơn vị thực hiện bồi thường có trách nhiệm tiếp thu, giải trình các ý kiến góp ý để hoàn chỉnh phương án.

Quá trình lấy ý kiến và đối thoại này rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi. Nếu ông/bà cảm thấy phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa hợp lý hoặc có dấu hiệu vi phạm thủ tục, Luật sư Đinh Hương có thể hỗ trợ tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền lợi của ông/bà được tôn trọng đúng quy định.

0984 95 88 33

Các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường có thể được thực hiện bằng các hình thức:

• Bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng.
• Bằng tiền (nếu không có đất để bồi thường, hoặc người dân có nhu cầu và đăng ký nguyện vọng).
• Bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở (nếu người dân có nhu cầu và địa phương có điều kiện).

Trường hợp 2: Chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân (bắt buộc thỏa thuận)

Đây là trường hợp chủ đầu tư (doanh nghiệp) trực tiếp thỏa thuận với người dân để nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án, thay vì Nhà nước đứng ra thu hồi.

Khi nào áp dụng hình thức thỏa thuận?

Theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được (và phải) thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn) trong các trường hợp:

• Thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (không vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng).
• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở).
• Các trường hợp không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
• Trường hợp Nhà nước thu hồi đất (vì lợi ích quốc gia, công cộng) nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương án tự thỏa thuận.

Quy trình thỏa thuận diễn ra như thế nào?

Khác với trường hợp 1, việc thỏa thuận này được thực hiện theo quy định của Pháp luật Dân sự. Các nguyên tắc cơ bản phải được tuân thủ bao gồm:

• Bình đẳng, không phân biệt đối xử.
• Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi thỏa thuận không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội đều có hiệu lực.
• Thiện chí, trung thực.
• Không xâm phạm lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Điều kiện để giao dịch (thỏa thuận) có hiệu lực là các bên phải có năng lực hành vi dân sự, tham gia hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật.

Lưu ý các trường hợp thỏa thuận cụ thể

• Trường hợp 1: Người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn (chỉ có tài sản gắn liền với đất). Chủ đầu tư chỉ thỏa thuận mua bán đối với phần tài sản. Trong hợp đồng, người bán phải thể hiện rõ việc tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi và giao/cho thuê đất cho người mua tài sản.
• Trường hợp 2: Người sử dụng đất có đủ quyền (chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn). Hai bên tiến hành thỏa thuận cả về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền (nếu có).

Đây là một thay đổi lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều dự án. Luật sư Đinh Hương liên tục cập nhật các dự thảo luật mới nhất để tư vấn cho cả chủ đầu tư và người dân trong các vụ việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp. Liên hệ ngay để được tư vấn chi tiết.

0984 95 88 33

Đề xuất mới (dự kiến 01/01/2026): Nhà nước thu hồi đất khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được 75%

Đây là một điểm mới rất quan trọng đang được đề xuất (bổ sung khoản 34 vào Điều 79 Luật Đất đai 2024).

Theo đó, đối với dự án thực hiện thông qua thỏa thuận (theo Điều 127):

• Nếu hết thời hạn thỏa thuận (kể cả thời gian gia hạn);
• Và chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất HOẶC đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất;
• Thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao/cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Đề xuất này nhằm giải quyết tình trạng “dự án treo”, lãng phí đất đai, chậm tiến độ do vướng mắc khi một phần nhỏ diện tích không thể thỏa thuận được.

Đền bù không thỏa đáng (khi Nhà nước thu hồi) có được từ chối giao đất không?

Câu trả lời là Không. Như đã phân tích ở Trường hợp 1, khi Nhà nước thu hồi đất (vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH), người dân không được thỏa thuận về giá.

Theo điểm b khoản 7 Điều 87 Luật Đất đai 2024, sau khi đã tổ chức vận động, thuyết phục (trong 10 ngày):

• Nếu quá 10 ngày mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành bàn giao đất;
• Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Tuy nhiên, nếu cho rằng quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường là sai, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích hợp pháp, người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính về đất đai đối với quyết định đó.

Tôi xin tổng hợp lại 1 số thông tin của bài viết để người đọc năm. Để trả lời câu hỏi “thu hồi đất có phải thỏa thuận với dân không”, cần xác định rõ hai trường hợp:

Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi đất (vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng…).

• Kết luận: Người dân không được thỏa thuận về giá bồi thường. Giá do UBND quyết định dựa trên giá đất cụ thể.
• Quyền lợi: Người dân được tham gia ý kiến, đối thoại về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp 2: Nhà đầu tư tự thực hiện dự án (nhận chuyển nhượng, góp vốn…).

• Kết luận: Người dân được thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng, giá thuê… theo quy định của Pháp luật Dân sự.

Các quy định về thu hồi đất và thỏa thuận đất đai là vô cùng phức tạp. Nếu ông/bà đang vướng mắc trong một vụ việc cụ thể, dù là phía Nhà nước thu hồi hay thỏa thuận với chủ đầu tư, hãy liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn chi tiết về thủ tục pháp lý, khiếu nại, hoặc khởi kiện hành chính nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.