Khi biết thông tin mảnh đất của mình nằm trong diện quy hoạch, nhiều người dân không khỏi lo lắng về các quyền lợi pháp lý như mua bán, thừa kế, hay xây dựng. Tâm lý bất an này là hoàn toàn dễ hiểu. Tuy nhiên, nếu chưa có quyết định thu hồi đất chính thức từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, pháp luật vẫn bảo vệ nhiều quyền lợi quan trọng của người sử dụng đất.
Trong bài viết này, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẽ làm rõ mọi thắc mắc của bạn về đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi, dựa trên các quy định pháp luật mới nhất để bạn có thể an tâm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Trước hết, chúng ta cần hiểu chính xác đất quy hoạch là gì. Về cơ bản, đây là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương ở từng thời kỳ, được phân loại cho các mục đích cụ thể như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại – dịch vụ, hay đất cho các công trình công cộng.
Điều quan trọng cần phải phân biệt là: Đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc sẽ bị thu hồi.
Trên thực tế, toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều nằm trong một loại quy hoạch nào đó. Loại quy hoạch mà người dân thường lo lắng nhất là quy hoạch để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, xây dựng đường giao thông, công trình công cộng… vì những trường hợp này có khả năng cao dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất.
Yếu tố quyết định cho việc thu hồi đất không chỉ đơn thuần dựa vào bản đồ quy hoạch chung. Căn cứ pháp lý cốt lõi là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai 2024, việc thu hồi đất chỉ được tiến hành khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Kết luận: Nếu thửa đất của bạn chỉ nằm trong quy hoạch chung nhưng chưa có tên trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hoặc chưa thuộc các trường hợp nêu trên, thì đất sẽ chưa bị thu hồi.
Ngay cả khi đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhưng cơ quan nhà nước chưa ban hành thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất, bạn vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền sau đây:
Bạn hoàn toàn có quyền tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được cấp phép, canh tác, sinh sống ổn định trên mảnh đất của mình.
Pháp luật không cấm việc thực hiện các giao dịch đối với đất trong quy hoạch. Bạn vẫn được quyền mua bán, để lại thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ 4 điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
Thủ tục chuyển nhượng, thừa kế đất đai trong vùng quy hoạch đôi khi có thể phát sinh một số vướng mắc thực tế. Để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật, bạn có thể liên hệ với tôi để được tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cần thiết.
Lưu ý đặc biệt về thủ tục thừa kế: * Nếu chỉ mới có quy hoạch: Việc làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và sang tên Giấy chứng nhận cho người thừa kế vẫn diễn ra bình thường. * Nếu đã có thông báo thu hồi đất: Người sử dụng đất vẫn có thể làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước sẽ không cấp mới Giấy chứng nhận cho người thừa kế mà người thừa kế sẽ là người có quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Đây là quyền lợi bị hạn chế nhất. Cụ thể:
Trong một số trường hợp, bạn có thể đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), điều kiện để được cấp phép là:
Đặc biệt, đối với các trường hợp “quy hoạch treo”, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà vẫn chưa có quyết định thu hồi, người dân có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Mặc dù bài viết tập trung vào trường hợp chưa có quyết định thu hồi, nhưng việc hiểu rõ quy định về bồi thường là rất cần thiết để bạn có sự chuẩn bị tốt nhất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo các nguyên tắc tại Điều 74 Luật Đất đai 2013:
Để được bồi thường, người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp như:
Ngoài bồi thường về đất, bạn còn được bồi thường thiệt hại đối với các tài sản hợp pháp gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi. Nếu việc thu hồi đất làm ảnh hưởng, phải ngừng hoạt động sản xuất kinh doanh, bạn còn được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
Như vậy, đối với đất quy hoạch chưa có quyết định thu hồi, quyền lợi của bạn vẫn được pháp luật bảo vệ một cách chặt chẽ. Đừng quá hoang mang, thay vào đó hãy tìm hiểu kỹ các quy định để có hành động phù hợp. Việc nắm vững thông tin pháp lý không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản của mình mà còn giúp bạn đưa ra những quyết định đúng đắn.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai trong vùng quy hoạch, tranh chấp đất đai hay các vấn đề về bồi thường, giải phóng mặt bằng, đừng ngần ngại liên hệ với tôi, Luật sư Đinh Hương, để nhận được sự tư vấn chuyên nghiệp, kịp thời và hiệu quả nhất.
