Là một luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai, tôi thường xuyên nhận được câu hỏi từ khách hàng về các nghĩa vụ tài chính họ phải thực hiện với nhà nước. “Thuế đất đai” không phải là một loại thuế duy nhất mà là thuật ngữ chung chỉ nhiều loại thuế, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc hiểu sai hoặc không nắm rõ các quy định này có thể dẫn đến những thiệt hại không đáng có.
Vì vậy, trong bài viết này, tôi sẽ cung cấp một cẩm nang toàn diện, cập nhật các quy định mới nhất cho năm 2024, giúp bạn hiểu rõ mình cần nộp những loại thuế nào, cách tính ra sao và khi nào được miễn, giảm trong các trường hợp cụ thể như mua bán nhà đất, cho tặng nhà đất, thừa kế đất đai và sử dụng đất.
Các loại thuế, phí liên quan đến đất đai phổ biến nhất hiện nay
Để tránh nhầm lẫn, tôi sẽ phân loại rõ các nghĩa vụ tài chính về đất đai thành hai nhóm chính: thuế nộp một lần khi phát sinh giao dịch và thuế nộp định kỳ hằng năm.
Thuế, phí phát sinh khi có giao dịch chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế (chỉ nộp một lần):
- Lệ phí trước bạ: Khoản phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Áp dụng khi có phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Thuế phát sinh trong quá trình sử dụng đất (nộp định kỳ hằng năm):
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Áp dụng cho đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Hiện nay, nhà nước đang có chính sách miễn loại thuế này cho hầu hết các đối tượng để khuyến khích phát triển nông nghiệp, vì vậy tôi sẽ không đi sâu vào trong bài viết này.
Hướng dẫn chi tiết cách tính các loại thuế đất đai năm 2024
Đây là phần quan trọng nhất, tôi sẽ giải thích chi tiết công thức tính và các yếu tố liên quan để bạn có thể tự ước tính số tiền mình cần nộp.
Lệ phí trước bạ
Trường hợp áp dụng: Bạn phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sử dụng đất, ví dụ như làm Sổ đỏ lần đầu, hoặc thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ khi mua bán, được cho tặng, thừa kế nhà đất.
Công thức tính: Lệ phí trước bạ phải nộp=0.5%×Giá tính lệ phí trước bạ
Lưu ý về “Giá tính lệ phí trước bạ”:
- Giá này được xác định dựa trên Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai.
- Tuy nhiên, nếu giá bạn thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND quy định, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá trên hợp đồng.
Việc xác định chính xác giá tính thuế và áp dụng đúng quy định có thể khá phức tạp và khác nhau giữa các địa phương. Nếu bạn cần hỗ trợ để đảm bảo hồ sơ của mình hợp lệ và tối ưu hóa chi phí, Luật sư Đinh Hương sẵn sàng tư vấn các vấn đề liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ và các nghĩa vụ tài chính đi kèm.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Trường hợp áp dụng: Khi bạn bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có phát sinh thu nhập từ giao dịch đó.
Công thức tính: Thuế TNCN phải nộp=2%×Giá chuyển nhượng
Lưu ý về “Giá chuyển nhượng”: Tương tự như lệ phí trước bạ, giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN là giá ghi trên hợp đồng. Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá của nhà nước.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nộp hằng năm)
Đối tượng áp dụng: Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở (tại nông thôn, đô thị) hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Công thức tính: Số thuế phát sinh =Diện tich đất tính thuế × Giá của 1m2 đất × Thuế suất (%) Số thuế phải nộp=Số thuế phát sinh − Số thuế được miễn giảm (nếu có)
Giải thích các yếu tố:
- Diện tích đất tính thuế: Là diện tích đất thực tế bạn đang sử dụng.
- Giá của 1m² đất: Là giá đất theo mục đích sử dụng được quy định tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh và được giữ ổn định trong chu kỳ 5 năm.
- Thuế suất: Đây là yếu tố quan trọng, được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
- 0.03%: cho phần diện tích trong hạn mức.
- 0.07%: cho phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức.
- 0.15%: cho phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.
- Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đất ở trong các khu chung cư, nhà nhiều tầng có nhiều hộ ở, mức thuế suất chung là 0.03% trên toàn bộ diện tích.
Tổng hợp các trường hợp được miễn, giảm thuế đất đai
Pháp luật luôn có những chính sách khoan hồng nhằm hỗ trợ người dân trong một số trường hợp đặc biệt. Nắm rõ các quy định này giúp bạn bảo vệ quyền lợi và tiết kiệm chi phí một cách hợp pháp.
Các trường hợp miễn Thuế TNCN và Lệ phí trước bạ
Bạn sẽ được miễn cả hai loại thuế, phí này nếu việc chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng nhà đất diễn ra giữa:
- Vợ với chồng;
- Cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể;
- Ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại;
- Anh chị em ruột với nhau.
- Ngoài ra, người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng.
Các trường hợp miễn Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư.
- Đất của các cơ sở tôn giáo đang được nhà nước cho phép hoạt động.
- Đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất bị lấn, chiếm và đang trong thời gian chờ xử lý theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp giảm 50% Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư.
- Đất của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/08/1945, thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, anh hùng lực lượng vũ trang…
Để biết chính xác trường hợp của mình có thuộc diện miễn, giảm thuế hay không và cần chuẩn bị những giấy tờ gì để chứng minh, bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực này, tôi có thể hỗ trợ bạn rà soát hồ sơ, đảm bảo bạn được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.
Những điểm mới về thuế đất đai cần lưu ý từ Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 mang theo nhiều thay đổi quan trọng mà bạn cần biết trước.
Thay đổi lớn nhất có tác động trực tiếp đến cách tính thuế đất đai là việc bỏ khung giá đất của Chính phủ. Thay vào đó, các tỉnh thành sẽ xây dựng Bảng giá đất hằng năm và phải đảm bảo giá đất này tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Điều này có nghĩa là giá đất dùng để tính thuế, phí (giá tính lệ phí trước bạ, giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) trong tương lai rất có thể sẽ tăng lên so với hiện nay. Do đó, các giao dịch thực hiện từ năm 2025 trở đi có thể sẽ phải nộp một khoản tiền thuế, phí cao hơn.
Việc nắm vững các quy định về thuế đất đai là vô cùng quan trọng để bạn thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và bảo vệ quyền lợi của mình. Ba nghĩa vụ tài chính cốt lõi bạn cần quan tâm là Lệ phí trước bạ, Thuế thu nhập cá nhân và Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Bài viết đã cung cấp những hướng dẫn chung nhất. Tuy nhiên, hạn mức đất ở và Bảng giá đất tại mỗi địa phương là khác nhau. Vì vậy, để có thông tin chính xác nhất cho trường hợp của mình, bạn nên liên hệ trực tiếp với Chi cục Thuế nơi có đất.
Nếu bạn gặp vướng mắc, cần giải đáp các vấn đề pháp lý phức tạp hơn hoặc cần một luật sư đại diện thực hiện các thủ tục trong lĩnh vực dân sự, đất đai, thừa kế, đừng ngần ngại liên hệ với tôi.
