Bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật là một trong những tình huống pháp lý phức tạp và gây nhiều lo lắng cho người sử dụng đất. Một trong những câu hỏi lớn nhất được đặt ra là: Số phận của nhà cửa, công trình, cây cối và các tài sản gắn liền với đất khác sẽ được giải quyết như thế nào?
Với tư cách là một luật sư chuyên sâu về lĩnh vực đất đai, trong bài viết này, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẽ phân tích rõ ràng các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn về việc xử lý tài sản trên đất bị thu hồi do vi phạm, giúp bạn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Trước khi đi vào vấn đề xử lý tài sản, chúng ta cần xác định rõ những trường hợp nào sẽ bị Nhà nước thu hồi đất do vi phạm. Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, có 8 trường hợp vi phạm sẽ dẫn đến việc bị thu hồi đất, bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tiếp tục vi phạm.
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà vẫn tái phạm.
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền theo quy định.
- Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ người mà theo quy định không được phép chuyển nhượng, tặng cho.
- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để xảy ra tình trạng lấn, chiếm đất.
- Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước.
- Đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác) không được sử dụng trong một khoảng thời gian liên tục và đã bị xử phạt mà không khắc phục:
- 12 tháng liên tục đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản.
- 18 tháng liên tục đối với đất trồng cây lâu năm.
- 24 tháng liên tục đối với đất trồng rừng.
- Đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án.
Quy định xử lý tài sản trên đất và giá trị còn lại khi bị thu hồi
Đây là nội dung trọng tâm mà nhiều người quan tâm. Việc xử lý tài sản không giống nhau cho mọi trường hợp mà phụ thuộc vào lý do thu hồi đất. Căn cứ khoản 7 Điều 32 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc này được chia thành các trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Thu hồi đất do không thực hiện nghĩa vụ tài chính
Đối với trường hợp bị thu hồi đất do không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (trường hợp 6 ở trên), pháp luật quy định một quy trình xử lý tài sản rõ ràng:
- Tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá tài sản.
- Số tiền thu được từ phiên đấu giá, sau khi trừ đi các chi phí liên quan (chi phí cưỡng chế thu hồi đất, chi phí tổ chức đấu giá), sẽ được ưu tiên sử dụng để thanh toán các khoản nghĩa vụ tài chính còn nợ.
- Nếu sau khi đã thanh toán hết các nghĩa vụ tài chính mà vẫn còn thừa, số tiền này sẽ được hoàn trả lại cho người có đất bị thu hồi.
Trường hợp 2: Thu hồi đất do chậm đưa đất vào sử dụng
Đối với trường hợp đất thực hiện dự án đầu tư nhưng không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ (trường hợp 8 ở trên), cách xử lý tài sản có phần khác biệt và đòi hỏi sự chủ động của chủ sở hữu:
- Chủ sở hữu tài sản có thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất để tự mình tìm đối tác và bán tài sản hợp pháp của mình (nhà xưởng, máy móc, công trình xây dựng…).
- Hết thời hạn 12 tháng, nếu chủ sở hữu không bán được tài sản, Nhà nước sẽ thu hồi đất và sẽ không bồi thường tài sản trên đất thu hồi.
- Khi đó, chủ sở hữu phải có trách nhiệm tự tháo dỡ tài sản và bàn giao lại mặt bằng sạch cho Nhà nước. Nếu không tự nguyện chấp hành, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cưỡng chế tháo dỡ và chủ sở hữu phải chịu mọi chi phí.
Một lưu ý quan trọng cho các nhà đầu tư khác: Nếu có một nhà đầu tư mua lại tài sản gắn liền với đất của người bị thu hồi trong thời hạn 12 tháng nói trên, nhà đầu tư đó sẽ được Nhà nước xem xét giao đất, cho thuê đất để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định.
Quá trình này có thể phức tạp và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật. Nếu bạn đang đối mặt với tình huống tương tự và cần tư vấn luật đất đai về việc bán tài sản hoặc đàm phán với nhà đầu tư khác, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẵn sàng hỗ trợ pháp lý để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bạn.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất và thời hạn xử lý tài sản
Việc thu hồi đất phải tuân theo một trình tự thu hồi đất chặt chẽ.
- Điều kiện thu hồi:
- Đối với các hành vi vi phạm cần xử phạt hành chính, sau khi hết thời hạn khắc phục mà người sử dụng đất vẫn tái phạm, cơ quan chức năng sẽ trình hồ sơ thu hồi đất trong vòng 30 ngày.
- Đối với các hành vi không cần xử phạt, việc thu hồi sẽ được tiến hành sau khi có kết luận chính thức từ cơ quan thanh tra, kiểm tra.
- Quy trình thông báo và xử lý:
- Trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành thông báo thu hồi đất và gửi cho người có đất thu hồi.
- Người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản phải tự xử lý tài sản trên đất trong thời hạn được ghi trên thông báo, nhưng không quá 45 ngày (trừ trường hợp đặc biệt được bán tài sản trong 12 tháng đã nêu ở mục trên).
Trách nhiệm của người có đất bị thu hồi
Khi đã có quyết định thu hồi đất có hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất có trách nhiệm:
- Chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất.
- Bàn giao lại đất và các giấy tờ gốc liên quan đến quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất
Pháp luật luôn đảm bảo quyền lợi cho người dân. Nếu cho rằng quyết định thu hồi đất hoặc quyết định cưỡng chế là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi của mình, người có đất thu hồi hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục hành chính để khiếu nại quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
Điều cực kỳ quan trọng cần lưu ý: Trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, người dân vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất và quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực.
Nếu sau quá trình giải quyết, cơ quan nhà nước kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật, thì:
- Việc cưỡng chế phải được dừng lại ngay lập tức (nếu chưa hoàn thành).
- Quyết định thu hồi đất đã ban hành sẽ bị hủy bỏ.
- Người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại (nếu có) do quyết định hành chính sai trái gây ra.
Việc khiếu nại quyết định thu hồi đất là một thủ tục phức tạp. Để đảm bảo quy trình được thực hiện đúng pháp luật và tối đa hóa khả năng bảo vệ quyền lợi, việc tìm đến một luật sư chuyên về luật đất đai là vô cùng cần thiết. Tôi, Luật sư Đinh Hương, với kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp đất đai và tố tụng hành chính, có thể đồng hành cùng bạn trong suốt quá trình này.
