Xây nhà trên đất người khác có được đền bù? Quy định mới 2024

Hiện nay, tình trạng xây dựng công trình, nhà ở trên đất mượn, đất thuê, đất của người thân nhưng đứng tên người khác hoặc thậm chí là đất lấn chiếm diễn ra khá phổ biến. Tâm lý chung của người dân là lo sợ sẽ “mất trắng” tài sản tích góp cả đời khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc khi chủ đất đòi lại mặt bằng.

Với tư cách là một luật sư, tôi hiểu rằng đây là một vấn đề pháp lý phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sát sườn của bạn. Trong bài viết này, Luật sư Đinh Hương sẽ giải đáp chi tiết câu hỏi: Xây nhà trên đất người khác có được đền bù không? dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Nguyên tắc bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Để biết mình có thuộc diện được đền bù hay không, trước hết bạn cần nắm rõ các nguyên tắc cơ bản mà cơ quan Nhà nước áp dụng khi thu hồi đất.

Điều kiện chung để được bồi thường về đất

Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất được thực hiện khi người sử dụng đất có một trong các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ tương đương theo quy định.
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền.
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.
• Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nguyên tắc bồi thường tài sản gắn liền với đất

Điều 91 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh việc bồi thường tài sản phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và minh bạch. Tuy nhiên, việc bồi thường chỉ áp dụng cho những tài sản được hình thành hợp pháp trên đất.

Xây nhà trên đất người khác có được đền bù không?

Việc xác định quyền lợi đền bù phụ thuộc hoàn toàn vào tính hợp pháp của việc sử dụng đất và xây dựng công trình. Tôi sẽ phân tích theo 3 trường hợp điển hình sau:

Trường hợp chủ đất đồng ý cho xây dựng

Nếu bạn xây nhà khi đã được chủ đất đồng ý, quyền lợi của bạn sẽ phụ thuộc vào hình thức thỏa thuận:

• Nếu có thỏa thuận bằng văn bản: Việc đền bù tài sản khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thực hiện theo các điều khoản đã ký kết giữa hai bên. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn.
• Nếu xây dựng không phép hoặc sai phép: Dù chủ đất đồng ý, nhưng nếu công trình vi phạm quy định về xây dựng, Nhà nước có thể từ chối bồi thường tài sản này khi giải tỏa.
• Tầm quan trọng của tính hợp pháp: Bồi thường chỉ thực sự khả thi đối với nhà cửa, công trình hợp pháp gắn liền với đất.

Trường hợp chủ đất không đồng ý (Xây dựng trái phép)

Đây là trường hợp rủi ro cao nhất mà tôi thường xuyên tiếp nhận tư vấn. Khi bạn tự ý xây dựng mà không được sự cho phép của chủ sở hữu:

• Không được bồi thường: Bạn sẽ không nhận được bất kỳ khoản tiền đền bù nào cho công trình đã xây dựng.
• Trách nhiệm khôi phục hiện trạng: Người vi phạm phải tự tháo dỡ công trình và chịu toàn bộ chi phí phát sinh.
• Xử phạt bổ sung: Ngoài việc mất tài sản, bạn còn có thể bị xử phạt hành chính hoặc phải bồi thường thiệt hại cho chủ đất nếu quá trình xây dựng gây hư hỏng diện tích đất đó.

Các trường hợp đặc biệt thường gặp

• Nhà xây dựng lâu đời (trên 30 năm): Việc đền bù sẽ được xem xét dựa trên việc đăng ký quyền sở hữu và sự đồng ý (ngầm định hoặc trực tiếp) của chủ đất qua các thời kỳ lịch sử.
• Xây trên đất thừa kế chung nhưng chưa chia: Nếu bạn xây nhà trên phần đất chung mà không có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác, bạn đang đối mặt với rủi ro tranh chấp dân sự nghiêm trọng. Quyền lợi chỉ được đảm bảo nếu có sự đồng thuận của tất cả các bên.
• Xây trên đất lấn chiếm đất công: Tuyệt đối không được bồi thường và sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật.

Hậu quả pháp lý và mức xử phạt vi phạm khi chiếm đất

Việc chiếm đất của người khác để xây dựng không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn dẫn đến các chế tài pháp lý nặng nề. Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt tiền lấn chiếm đất tại nông thôn được quy định như sau:

• Dưới 0,05 ha: Phạt từ 2.000.000đ – 3.000.000đ.
• Từ 0,1 ha – dưới 0,5 ha: Phạt từ 5.000.000đ – 15.000.000đ.
• Từ 01 ha trở lên: Phạt từ 30.000.000đ – 70.000.000đ.

Tại khu vực đô thị, mức phạt bằng 02 lần mức phạt tại nông thôn (tối đa 500 triệu đồng với cá nhân và 1 tỷ đồng với tổ chức). Thậm chí, theo Điều 228 Bộ luật Hình sự, hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với mức phạt tù lên đến 7 năm nếu tái phạm hoặc có tổ chức. Nếu đang gặp khó khăn trong vấn đề này, liên hệ ngay luật sư Đinh Hương để được tư vấn và hỗ trợ.

0984 95 88 33

Quy trình giải quyết tranh chấp và tìm “cửa sáng” pháp lý

Nếu bạn đang vướng vào tranh chấp tài sản trên đất người khác, tôi khuyên bạn nên thực hiện theo các bước sau để tìm kiếm giải pháp tối ưu:

1. Xác định quyền sở hữu: Kiểm tra lại toàn bộ Giấy chứng nhận, hóa đơn, chứng từ đầu tư xây dựng để chứng minh nguồn gốc tài sản.
2. Hòa giải tại cơ sở: Liên hệ UBND cấp xã để thực hiện hòa giải (thời gian thường từ 15-30 ngày). Đây là bước bắt buộc trước khi đưa vụ việc ra Tòa án.
3. Thỏa thuận dân sự: Nếu chủ đất đồng ý giữ lại nhà, hai bên có thể thỏa thuận về giá trị công trình. Tôi thường hỗ trợ khách hàng soạn thảo các văn bản thỏa thuận này để đảm bảo tính pháp lý, tránh tranh chấp sau này.
4. Khởi kiện tại Tòa án: Nếu hòa giải không thành, bạn cần nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện/tỉnh để yêu cầu bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Những câu hỏi thường gặp (FAQ)