Đã có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng không?

Một trong những vướng mắc pháp lý phổ biến mà nhiều người dân gặp phải là liệu sau khi nhận được thông báo thu hồi đất, họ có còn được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất của mình hay không. Vấn đề này càng trở nên quan trọng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực với nhiều quy định mới. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành, so sánh các luồng ý kiến và cung cấp thông tin pháp lý chính xác, đáng tin cậy để bạn đọc nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong tình huống này.

Thông báo thu hồi đất là gì và có nội dung gì?

Trước hết, chúng ta cần hiểu rõ bản chất của văn bản này. Thông báo thu hồi đất là một văn bản hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm mục đích thông báo trước cho người sử dụng đất về kế hoạch thu hồi một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của họ. Đây là bước chuẩn bị, làm cơ sở cho việc ban hành quyết định thu hồi đất sau này.

Thời gian gửi thông báo (Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024):

• Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
• Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
• Thông báo này phải được gửi đến người có đất bị thu hồi trước khi cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất chính thức.

Nội dung chi tiết của một thông báo thu hồi đất (Theo Khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024) bao gồm:

• Lý do thu hồi đất.
• Diện tích và vị trí khu đất thu hồi.
• Tiến độ thu hồi đất cụ thể.
• Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
• Kế hoạch di dời người dân (dự kiến).
• Kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Một lưu ý cực kỳ quan trọng là: Thông báo thu hồi đất không phải là quyết định hành chính và không phải là đối tượng để khởi kiện vụ án hành chính. Lý do là vì văn bản này chưa trực tiếp làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Đã có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2024 và thực tiễn áp dụng, vấn đề sau khi có thông báo thu hồi đất có được chuyển nhượng hay không hiện đang có hai luồng quan điểm trái ngược nhau. Tôi sẽ phân tích cả hai để bạn có cái nhìn toàn diện nhất.

Quan điểm 1: Vẫn ĐƯỢC thực hiện quyền chuyển nhượng

Luồng ý kiến này cho rằng người sử dụng đất hoàn toàn có quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai sau khi nhận thông báo.

• Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ ràng: “Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện… thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm…”.
• Luận điểm:
  • Quy định trên đã khẳng định người dân “được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất”. Các quyền này bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp….
  • Cần phải phân biệt rạch ròi giữa “Thông báo thu hồi đất” và “Quyết định thu hồi đất”. Chỉ khi có “Quyết định thu hồi đất” thì các quyền của người sử dụng đất mới bị chấm dứt.
  • Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ quy định về việc không cấp Giấy chứng nhận khi đã có thông báo thu hồi đất (quy định cũ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Sự thay đổi này đã gỡ bỏ một rào cản pháp lý lớn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thực hiện các thủ tục sang tên, chuyển nhượng.

Quan điểm 2: KHÔNG ĐƯỢC thực hiện quyền chuyển nhượng

Ngược lại, luồng ý kiến này cho rằng việc chuyển nhượng là không thể thực hiện được.

• Căn cứ pháp lý: Dựa vào Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện chung để thực hiện giao dịch chuyển nhượng và cách diễn giải khác về Khoản 6 Điều 76.
• Luận điểm:
  • Vi phạm điều kiện chuyển nhượng: Một trong những điều kiện tiên quyết để được chuyển nhượng là đất phải “còn trong thời hạn sử dụng đất”. Theo cách hiểu này, việc Nhà nước ra thông báo thu hồi được xem như một sự kiện pháp lý sẽ dẫn đến việc chấm dứt quyền sử dụng đất trong tương lai gần, tức là làm kết thúc thời hạn sử dụng đất. Do đó, mảnh đất không còn đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch.
  • Vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất: Cách diễn giải này cho rằng khi đã có thông báo, người dân có nghĩa vụ phải chấp hành việc thu hồi đất, do đó không thể thực hiện hành vi chuyển nhượng cho người khác.

Kết luận & Lời khuyên từ Luật sư

Xét một cách công bằng và bám sát vào câu chữ của luật, quan điểm thứ nhất (cho phép chuyển nhượng) có cơ sở pháp lý vững chắc hơn. Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ rằng người dân “được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất” cho đến khi có quyết định thu hồi chính thức.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại các cơ quan đăng ký đất đai có thể gặp phải khó khăn. Nguyên nhân là do cách hiểu và áp dụng pháp luật ở mỗi địa phương có thể chưa thống nhất, một số nơi vẫn có thể từ chối thực hiện thủ tục vì lý do an toàn pháp lý.

Do đó, để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro, tôi có lời khuyên cho bạn như sau:

1. Chủ động liên hệ: Trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào, bạn nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để hỏi rõ về quan điểm và quy trình xử lý đối với trường hợp đất đã có thông báo thu hồi.
2. Tìm kiếm sự tư vấn chuyên sâu: Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về đất đai thường rất phức tạp và có nhiều cách diễn giải khác nhau. Để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, việc tham vấn ý kiến của luật sư chuyên về đất đai là vô cùng cần thiết.

Nếu bạn đang gặp phải vướng mắc tương tự hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp trong lĩnh vực đất đai, đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư Đinh Hương. Với kinh nghiệm tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai, tôi có thể giúp bạn phân tích tình huống, đánh giá rủi ro và đưa ra giải pháp pháp lý tối ưu nhất.