Khi nói về tài sản, Bộ luật Dân sự 2015 đã xác lập ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đây là nền tảng pháp lý cho mọi giao dịch tài sản trong xã hội. Tuy nhiên, đối với đất đai – một loại tài sản đặc biệt và có giá trị vô cùng lớn – câu hỏi cốt lõi mà rất nhiều người dân băn khoăn là: Ai thực sự có quyền định đoạt? Liệu người dân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) có toàn quyền quyết định “số phận” của mảnh đất đó không?
Với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn trong lĩnh vực đất đai, tôi, Luật sư Đinh Hương, nhận thấy đây là một trong những vấn đề gây ra nhiều nhầm lẫn và tranh chấp nhất. Bài viết này sẽ làm sáng tỏ vấn đề dựa trên các quy định pháp luật mới nhất, giúp quý vị độc giả hiểu đúng và đủ về quyền của mình.
Khẳng định chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đất đai
Trước hết, tôi xin khẳng định một nguyên tắc cốt lõi và bất biến trong hệ thống pháp luật Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nguyên tắc này đã được hiến định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và được cụ thể hóa trong các văn bản luật chuyên ngành như Luật Đất đai. Từ nguyên tắc này, chúng ta có thể đi đến một kết luận pháp lý quan trọng:
- Chủ thể có quyền định đoạt đất đai: Chỉ có Nhà nước, với vai trò là đại diện cho toàn dân, mới là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai.
- Vị trí của người dân: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất… được gọi là người sử dụng đất. Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu và do đó, không có quyền định đoạt đất đai theo ý nghĩa tuyệt đối như đối với các tài sản khác.
Nội dung quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Vậy, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt của mình như thế nào? Đây chính là quyền quyết định “số phận pháp lý” của toàn bộ quỹ đất trên lãnh thổ Việt Nam. Cụ thể, quyền năng này của Nhà nước được thể hiện qua các hoạt động sau:
- Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tầm vĩ mô.
- Quyết định mục đích sử dụng cho từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…).
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
- Quyết định các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người dân và doanh nghiệp.
- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất vì các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Xem thêm: Quy định mới về luật đền bù đất đai, bồi thường khi thu hồi đất
- Quyết định khung giá đất và phương pháp định giá đất cụ thể.
- Ban hành các chính sách tài chính liên quan đến đất đai như thuế, phí, lệ phí.
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại (ví dụ qua các dự án hạ tầng của Nhà nước).
Vậy người sử dụng đất có những quyền gì?
Đây là phần quan trọng nhất mà mọi người dân cần nắm rõ để bảo vệ lợi ích của mình. Mặc dù không có “quyền định đoạt đất đai”, pháp luật lại trao cho người sử dụng đất các quyền của người sử dụng đất. Trong đó bao gồm các quyền cho phép họ được định đoạt đối với “quyền sử dụng đất” – một loại tài sản đặc biệt được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Tùy thuộc vào nguồn gốc và hình thức sử dụng đất (ví dụ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần,…) người sử dụng đất sẽ có các quyền sau:
- Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường gọi là mua bán, sang tên sổ đỏ).
- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất cho người thân theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
- Quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng để vay vốn.
- Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh.
Tôi cần nhấn mạnh rằng, việc thực hiện các quyền này phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật đất đai, dân sự và các luật liên quan quy định. Mỗi giao dịch đất đai như chuyển nhượng, thừa kế hay thế chấp đều có những yêu cầu pháp lý riêng. Để đảm bảo giao dịch được an toàn, hợp pháp và tránh các rủi ro, tranh chấp đất đai về sau, việc tham vấn ý kiến từ luật sư là vô cùng cần thiết. Tôi luôn sẵn sàng tư vấn luật đất đai và hỗ trợ quý vị trong việc soạn thảo hợp đồng, kiểm tra pháp lý và thực hiện các thủ tục tại cơ quan nhà nước.
Bảng so sánh để phân biệt rõ
Để giúp quý vị có cái nhìn trực quan nhất, tôi đã lập bảng so sánh ngắn gọn sau:
| Tiêu chí | Quyền định đoạt của Nhà nước | Các quyền của Người sử dụng đất |
| Bản chất | Quyền của chủ sở hữu, quyết định số phận pháp lý của đất đai. | Quyền của chủ thể sử dụng, định đoạt “quyền sử dụng đất” là một loại tài sản. |
| Chủ thể | Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. | Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất… |
| Phạm vi | Toàn bộ lãnh thổ, quyết định các vấn đề gốc rễ (quy hoạch, mục đích…). | Trên thửa đất cụ thể được giao, trong khuôn khổ pháp luật. |
| Ví dụ | Ra quyết định thu hồi đất để làm đường cao tốc. | Bán (chuyển nhượng) mảnh đất đang đứng tên cho người khác. |
Qua những phân tích trên, có thể tóm tắt lại những điểm chính như sau:
- Tại Việt Nam, chỉ duy nhất Nhà nước mới có quyền định đoạt đối với đất đai.
- Người dân không có quyền định đoạt đất đai, nhưng có các quyền rất quan trọng đối với quyền sử dụng đất của mình, bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho…
Hiểu đúng bản chất pháp lý này sẽ giúp quý vị thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, tự tin hơn trong các giao dịch và quan trọng nhất là tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có.
Pháp luật về đất đai rất phức tạp và thường xuyên có sự thay đổi. Nếu quý vị đang có vướng mắc liên quan đến một vụ việc cụ thể như tranh chấp đất đai, thủ tục mua bán, thừa kế nhà đất hay các vấn đề pháp lý khác trong lĩnh vực dân sự, hình sự, doanh nghiệp, lao động… đừng ngần ngại tìm đến sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Với vai trò là một luật sư, tôi sẵn sàng lắng nghe và đưa ra giải pháp pháp lý tối ưu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho quý vị.
