Quy định mới về luật đất đai về tách thửa nhất và hướng dẫn thủ tục chi tiết

Nhu cầu phân chia quyền sử dụng đất trong thực tế là rất phổ biến, từ việc cha mẹ muốn chia đất cho con cái, đến việc chuyển nhượng một phần thửa đất để giải quyết nhu cầu tài chính. Tuy nhiên, để thực hiện việc này đúng pháp luật, người dân cần nắm vững các quy định liên quan. Đặc biệt, kể từ khi Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) được ban hành, đã có nhiều quy định mới, rõ ràng và cụ thể hơn về việc tách thửa, hợp thửa đất.

Trong bài viết này, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẽ cung cấp cho quý vị độc giả những thông tin đầy đủ, chính xác và dễ hiểu nhất về quy định tách thửa theo luật đất đai về tách thửa mới, giúp mọi người có thể thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Tách thửa đất là gì và căn cứ pháp lý

Trước hết, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm cơ bản. Tách thửa đất là quá trình phân chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng) thành hai hay nhiều thửa đất mới. Sau khi tách, mỗi thửa đất mới sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng.

Căn cứ pháp lý chính điều chỉnh hoạt động này hiện nay là Điều 220, Luật Đất đai 2024, quy định chi tiết về việc tách thửa và hợp thửa đất.

Điều kiện tách thửa đất theo quy định của Luật Đất đai 2024

Để một thửa đất được phép tách, cần phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện khác nhau. Tôi sẽ phân tích chi tiết từng nhóm điều kiện để quý vị dễ dàng theo dõi.

Điều kiện chung áp dụng cho mọi trường hợp

Đây là những yêu cầu cơ bản mà bất kỳ thửa đất nào muốn tách đều phải tuân thủ:

• Có Giấy chứng nhận đã cấp: Thửa đất phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng hợp pháp.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận vẫn còn hiệu lực.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên: Thửa đất không phải là đối tượng của một vụ tranh chấp đang được giải quyết hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
  • Lưu ý quan trọng: Luật Đất đai 2024 có một điểm mới rất đáng chú ý. Trong trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng xác định được một phần diện tích không bị tranh chấp, thì người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện việc tách thửa đối với phần diện tích không tranh chấp đó.
• Đảm bảo hạ tầng thiết yếu: Việc tách thửa phải đảm bảo mỗi thửa đất mới được hình thành đều có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng, đồng thời phải đảm bảo hệ thống cấp, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.

Việc xác định một thửa đất có đủ các điều kiện chung này hay không đôi khi khá phức tạp và cần sự am hiểu về luật. Nếu bạn cần tư vấn cụ thể cho trường hợp của mình, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẵn sàng hỗ trợ bạn trong việc tư vấn pháp luật đất đai.

0984 95 88 33

Điều kiện riêng về diện tích và kích thước

Đây là điều kiện mà nhiều người quan tâm nhất. Theo quy định, thửa đất mới được hình thành và phần còn lại của thửa đất sau khi tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định.

• Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành một quy định riêng về diện tích tối thiểu được phép tách thửa, tùy thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội và loại hình đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp).
• Trong trường hợp tách thửa gắn liền với việc chuyển mục đích sử dụng một phần đất, thì diện tích tối thiểu sẽ được xác định theo loại đất sau khi đã chuyển mục đích.
• Lưu ý: Nếu thửa đất mới dự kiến hình thành sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì việc tách thửa chỉ được thực hiện nếu người sử dụng đất đồng thời làm thủ tục hợp thửa với một thửa đất liền kề khác để tạo ra một thửa đất mới đủ điều kiện.

Trường hợp đặc biệt

Nếu việc tách thửa được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, nhưng các thửa đất mới không đảm bảo được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của địa phương, thì sẽ không được thực hiện tách thửa.

Bảng tổng hợp diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại một số tỉnh, thành

Để quý vị tiện tham khảo, tôi đã tổng hợp diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại một số địa phương lớn, cập nhật theo các quy định hiện hành. (Lưu ý: Các con số này có thể thay đổi, bạn nên liên hệ trực tiếp cơ quan chức năng tại địa phương để có thông tin chính xác nhất).

Tại TP. Hà Nội:

• Khu vực các phường, thị trấn: Tối thiểu 30m².
• Khu vực các xã giáp ranh quận và thị trấn: Tối thiểu 60m².
• Khu vực các xã vùng đồng bằng: Tối thiểu 80m².
• Khu vực các xã vùng trung du: Tối thiểu 120m².
• Khu vực các xã vùng miền núi: Tối thiểu 150m².

Tại TP. Hồ Chí Minh:

• Khu vực 1 (Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú): Tối thiểu 36m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m.
• Khu vực 2 (Quận 7, 12, Bình Tân, TP. Thủ Đức và thị trấn các huyện): Tối thiểu 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
• Khu vực 3 (Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ – trừ thị trấn): Tối thiểu 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Tại TP. Đà Nẵng:

• Tại các phường thuộc quận Hải Châu, Thanh Khê: Tối thiểu 50m².
• Các khu vực khác có diện tích dao động từ 60m² đến 100m² tùy vị trí.

Tại TP. Hải Phòng:

• Đối với các phường thuộc các quận: Tối thiểu 40m².
• Đối với các thị trấn và khu vực nông thôn: Tối thiểu 60m².

Hướng dẫn chi tiết thủ tục tách thửa đất (Trình tự 4 bước)

Sau khi đã đảm bảo đủ các điều kiện, quy trình thực hiện thủ tục tách thửa sẽ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu do cơ quan chức năng cung cấp).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
• Các giấy tờ liên quan đến việc chia tách tài sản như: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản, di chúc… (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, hoặc thông qua Bộ phận một cửa tại UBND cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

• Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan này sẽ thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung, hoàn thiện.
• Sau khi hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, lập hồ sơ và trình lên cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận mới.
• Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo để bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có).

Bước 4: Nhận kết quả

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp các loại thuế, phí, lệ phí theo thông báo), bạn đến Văn phòng đăng ký đất đai để nhận các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho những thửa đất đã được tách.

Quy trình thủ tục hành chính về đất đai có thể phát sinh nhiều vấn đề ngoài dự kiến. Để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ, tiết kiệm thời gian và tránh sai sót, việc có một luật sư chuyên về đất đai đồng hành là một lựa chọn khôn ngoan. Tôi có thể hỗ trợ bạn trong các dịch vụ kiện tụng, tố tụng liên quan đến đất đai nếu có tranh chấp phát sinh.

Thông tin bổ sung Quy định về hợp thửa đất

Bên cạnh tách thửa, Luật Đất đai 2024 cũng quy định về việc hợp thửa (gộp nhiều thửa đất thành một). Điều kiện để hợp thửa là các thửa đất phải liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê đất (nếu là đất thuê).

Các câu hỏi thường gặp về tách thửa đất