Với sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế, nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật Việt Nam có những quy định rất đặc thù về vấn đề này. Đặc biệt, sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 (cùng có hiệu lực từ 01/01/2025) đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng.
Vậy câu hỏi cốt lõi là: Người nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không? Với kinh nghiệm tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai, tôi khẳng định rằng: Theo luật Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), nhưng được quyền sở hữu nhà ở thương mại gắn liền với quyền sử dụng đất thuê.
Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các quy định của luật đất đai cho người nước ngoài để quý vị có cái nhìn chính xác và toàn diện nhất.
Người nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?
Đây là câu hỏi mà tôi nhận được nhiều nhất từ các khách hàng nước ngoài. Để trả lời chính xác, chúng ta cần dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.
Khẳng định theo quy định pháp luật
Điều 44 Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ về các đối tượng được xem là người sử dụng đất tại Việt Nam, và trong danh sách này không có cá nhân là người nước ngoài.
Cần phải hiểu rõ bản chất rằng, tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước chỉ thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong nước và một số đối tượng khác theo quy định.
Từ đó, tôi có thể kết luận: Cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người nước ngoài không thể đứng tên mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) tại Việt Nam.
Phân biệt “sở hữu đất” và “sở hữu nhà ở”
Đây là điểm mấu chốt gây ra nhiều nhầm lẫn. Pháp luật Việt Nam tuy không cho phép người nước ngoài “sở hữu đất” nhưng lại mở ra cơ hội cho họ “sở hữu nhà ở”. Cụ thể, người nước ngoài được phép mua và sở hữu các loại hình nhà ở thương mại (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư.
Khi đó, người nước ngoài sẽ được cấp Giấy chứng nhận (thường gọi là Sổ hồng) cho nhà ở đó. Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở này sẽ ở hình thức “sử dụng ổn định lâu dài” đối với đất ở, nhưng thực chất là Nhà nước cho chủ đầu tư dự án thuê đất, sau đó người mua nhà sẽ có quyền sử dụng đất tương ứng trong thời hạn sở hữu nhà ở.
Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất chi tiết về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Nếu quý vị đang quan tâm đến việc mua đất ở Việt Nam dưới hình thức sở hữu nhà ở, cần nắm rõ các điều kiện sau.
Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở
Theo Điều 8 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Điều kiện để cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
Để được công nhận quyền sở hữu nhà ở, một cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện:
- Được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam (thông qua hộ chiếu còn giá trị, có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam).
- Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Hình thức sở hữu nhà ở
Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức sau:
- Mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại.
Lưu ý quan trọng: Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề) nằm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không được mua nhà của các cá nhân khác bên ngoài dự án.
Giới hạn về số lượng và khu vực sở hữu
Pháp luật Việt Nam có những giới hạn chặt chẽ để đảm bảo an ninh quốc phòng và cân bằng xã hội:
Số lượng:
- Đối với căn hộ chung cư: Được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà.
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà.
Khu vực: Tuyệt đối không được sở hữu nhà ở trong các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Thời hạn sở hữu nhà ở
- Thời hạn sở hữu được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.
- Khi hết hạn, có thể được gia hạn thêm một lần theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu.
- Trường hợp đặc biệt: Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được chuyển sang hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như công dân Việt Nam.
Việc nắm rõ các giới hạn về thời gian, số lượng và khu vực là vô cùng quan trọng. Nếu quý vị cần thẩm định pháp lý một bất động sản cụ thể xem có đủ điều kiện để người nước ngoài sở hữu hay không, tôi, Luật sư Đinh Hương luôn sẵn sàng hỗ trợ.
Giấy tờ pháp lý: Người nước ngoài được cấp “sổ đỏ” hay “sổ hồng”?
Đây là một vấn đề pháp lý quan trọng khác. Việc hiểu đúng loại giấy chứng nhận sẽ giúp quý vị bảo vệ quyền lợi của mình.
Phân biệt Sổ đỏ và Sổ hồng
Theo cách gọi phổ biến của người dân:
- “Sổ đỏ” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- “Sổ hồng” là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2025, theo Luật Đất đai 2024, tên gọi pháp lý thống nhất sẽ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất“.
Người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận gì?
Dựa trên quy định tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023, tôi xin khẳng định: Người nước ngoài khi đủ điều kiện sở hữu nhà ở sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng) đối với nhà ở mà họ sở hữu.
Trên Giấy chứng nhận này, phần thông tin sẽ ghi nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (căn hộ, biệt thự…), còn phần thông tin về đất đai sẽ ghi rõ hình thức là “sử dụng đất thuê ổn định, lâu dài” theo thời hạn sở hữu nhà ở. Điều này một lần nữa khẳng định họ sở hữu tài sản trên đất, chứ không đứng tên trên quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở
Khi đã được công nhận quyền sở hữu, người nước ngoài cũng có những quyền và nghĩa vụ tương ứng.
Các quyền lợi
- Thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho, để lại thừa kế, cho thuê nhà ở.
- Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Các nghĩa vụ
- Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan khác.
- Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Việt Nam như thuế, phí, lệ phí…
- Sử dụng nhà ở đúng mục đích, công năng theo quy định.
Việc thực hiện các giao dịch này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về thủ tục pháp lý, thuế và hợp đồng. Để tránh các rủi ro không đáng có, tôi khuyến nghị quý vị nên tìm đến sự tư vấn của luật sư. Tôi, Luật sư Đinh Hương, chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng, và đại diện thực hiện các thủ tục kiện tụng, tố tụng liên quan đến bất động sản, thừa kế, hôn nhân gia đình.
Tóm lại, luật đất đai cho người nước ngoài tại Việt Nam quy định rất rõ ràng: người nước ngoài không được mua đất nhưng được mua nhà ở thương mại trong các dự án với những giới hạn nhất định về số lượng, khu vực và thời gian sở hữu. Quyền sở hữu này được pháp luật công nhận và bảo vệ thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng).
Thị trường bất động sản Việt Nam rất tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều phức tạp về mặt pháp lý. Trước khi quyết định đầu tư một khoản tiền lớn, việc tìm hiểu kỹ luật pháp và nhận được sự tư vấn chuyên sâu từ các chuyên gia là bước đi khôn ngoan và cần thiết.
Nếu quý vị là người nước ngoài và đang có ý định đầu tư bất động sản tại Việt Nam, đừng ngần ngại liên hệ với tôi – Luật sư Đinh Hương để được tư vấn chi tiết và toàn diện nhất, đảm bảo mọi giao dịch của bạn đều an toàn và đúng pháp luật.
