Khiếu nại về bồi thường thu hồi đất – Cần làm gì khi đền bù không thỏa đáng?

Trong bối cảnh đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế – xã hội là điều tất yếu. Tuy nhiên, quyền lợi sát sườn nhất của người dân chính là việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp người dân rơi vào tình cảnh lo lắng, bức xúc khi nhận được phương án đền bù đất không thỏa đáng, thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường.

Vậy khi người dân cảm thấy quyền lợi bị xâm phạm, cần phải làm gì để bảo vệ tài sản của mình một cách hợp pháp? Với tư cách là một luật sư am hiểu chuyên sâu về lĩnh vực này, tôi sẽ hướng dẫn các bạn cách thực hiện quyền khiếu nại về bồi thường thu hồi đất và khởi kiện theo các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để biết mức bồi thường có thỏa đáng hay không, trước hết người dân cần xác định mình có thuộc diện được Nhà nước bồi thường hay không. Căn cứ khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, các cá nhân và hộ gia đình được bồi thường khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Điều kiện chung đối với cá nhân, hộ gia đình

• Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan đăng ký.
• Được quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hoặc văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính).

Trường hợp đặc biệt đối với đất nông nghiệp

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nếu sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì vẫn có thể được bồi thường theo quy định riêng của Chính phủ. Hình thức bồi thường rất đa dạng, có thể bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở tùy vào quỹ đất của địa phương.

Đền bù không thỏa đáng, người dân có được từ chối giao đất?

Đây là một trong những câu hỏi mà tôi thường xuyên nhận được từ khách hàng. Khi mức giá bồi thường quá thấp, người dân thường có tâm lý giữ đất, không bàn giao mặt bằng. Tuy nhiên, bạn cần hiểu rõ quy định pháp luật để tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Nghĩa vụ bàn giao đất: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, người dân có nghĩa vụ phải bàn giao đất theo đúng thời hạn. Trong trường hợp này, người dân không có quyền thỏa thuận giá như các giao dịch dân sự thông thường.

Bạn có thể đọc thêm: Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân?

Cơ sở định giá của Nhà nước: Hiện nay, giá bồi thường được dựa trên giá đất bồi thường cụ thể, thông tin thị trường và cơ sở dữ liệu đất đai thay vì khung giá đất xơ cứng như trước đây.

Rủi ro khi chậm bàn giao:

• Cơ quan chức năng sẽ tiến hành vận động, thuyết phục trong vòng 10 ngày bằng văn bản.
• Nếu sau khi vận động mà người dân vẫn không chấp hành, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Lời khuyên của tôi: Người dân nên phối hợp bàn giao đất để tránh bị cưỡng chế (vốn gây thiệt hại thêm về tài sản trên đất), nhưng đồng thời hãy thực hiện ngay quyền khiếu nại hoặc khởi kiện để đòi lại sự công bằng về mức giá. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc đánh giá tính pháp lý của phương án bồi thường, Luật sư Đinh Hương sẵn sàng hỗ trợ tư vấn chuyên sâu để tìm ra kẽ hở pháp lý bảo vệ bạn. Liên hệ ngay cho tôi để nhận hỗ trợ sớm nhất!

0984 95 88 33

Các trường hợp người dân có quyền khiếu nại về bồi thường

Để việc khiếu nại về bồi thường thu hồi đất có khả năng thành công, bạn không thể chỉ nêu lý do chung chung là “giá thấp”. Bạn cần xác định rõ các sai sót của cơ quan chức năng, cụ thể:

1. Mức đền bù, hỗ trợ hoặc giá nhà tái định cư thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của đất và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm thu hồi.
2. Quyết định thu hồi đất được ban hành trái pháp luật hoặc sai thẩm quyền.
3. Có sai sót nghiêm trọng trong việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất hoặc tài sản trên đất.
4. Diện tích đất bị thu hồi trong phương án bồi thường có sự sai lệch so với thực tế sử dụng.
5. Không đồng ý về thời điểm giải tỏa hoặc phương thức chi trả bồi thường.
6. Các vướng mắc, sai phạm về trình tự thủ tục hành chính, niêm yết công khai phương án.
7. Khiếu nại về các hành vi kiểm đếm bắt buộc hoặc cưỡng chế kiểm đếm không đúng quy định.

Quy trình chi tiết khiếu nại bồi thường thu hồi đất

Việc nắm vững trình tự pháp lý là “chìa khóa” để yêu cầu của bạn được cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết.

Thời hiệu khiếu nại và khởi kiện

Đây là lưu ý đặc biệt quan trọng mà tôi muốn nhắc nhở các bạn:

• Khiếu nại hành chính: Trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định bồi thường hoặc biết được hành vi hành chính.
• Khởi kiện hành chính tại Tòa án: Trong vòng 01 năm kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường hoặc quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu.

Hồ sơ khiếu nại cần chuẩn bị

Để bộ hồ sơ đầy đủ tính pháp lý, bạn cần chuẩn bị:

• Đơn khiếu nại (theo mẫu quy định).
• Bản sao Sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Quyết định thu hồi đất và Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Các thông báo về di dời, giải tỏa hoặc cưỡng chế.
• Chứng cứ chứng minh sai phạm: Đây là phần quan trọng nhất, bao gồm hình ảnh, video, tài liệu định giá độc lập hoặc các chứng từ chứng minh nguồn gốc đất.

Trình tự thực hiện giải quyết khiếu nại

• Bước 1 – Nộp đơn: Gửi đơn trực tiếp tại cơ quan ban hành quyết định (thường là UBND cấp xã) hoặc qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
• Bước 2 – Thụ lý: Trong 10 ngày, người có thẩm quyền phải thông báo việc thụ lý bằng văn bản.
• Bước 3 – Xác minh: Cơ quan chức năng thẩm tra lại tính đúng đắn của quyết định bồi thường.
• Bước 4 – Đối thoại: Tổ chức đối thoại công khai giữa người dân và chính quyền nếu vẫn còn sự khác biệt về ý kiến.
• Bước 5 – Ra quyết định lần 1: Thời hạn giải quyết thông thường không quá 30 ngày (vụ việc phức tạp không quá 45 ngày).
• Bước 6 – Khiếu nại lần 2 hoặc khởi kiện: Nếu không đồng ý với kết quả, bạn có 30 ngày để khiếu nại lên cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Những bất cập và khó khăn người dân thường gặp phải

Trong quá trình hành nghề, tôi nhận thấy người dân thường yếu thế trong các vụ việc bồi thường đất không thỏa đáng vì những lý do sau:

• Trách nhiệm chứng minh: Pháp luật hiện hành hàm ý người khiếu nại phải tự đưa ra chứng cứ để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ. Điều này cực kỳ khó khăn với những người không có chuyên môn luật.
• Tiếp cận thông tin: Việc tiếp cận hồ sơ địa chính cũ, bản đồ qua các thời kỳ hoặc hồ sơ nguồn gốc đất thường bị gây khó khăn.
• Thời hạn giải quyết: Quy định 30-45 ngày thường là quá ngắn để giải quyết triệt để những hồ sơ đất đai phức tạp, dẫn đến việc giải quyết đôi khi mang tính hình thức.

Bài học thực tế: Tôi từng theo dõi trường hợp bà Huỳnh Thị Thu P (TP.HCM), bà bị bác đơn khiếu nại chỉ vì không cung cấp được tài liệu chứng minh phần đất bị thu hồi thực chất là đất ở chứ không phải đất trồng cây lâu năm như cơ quan chức năng xác định. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc thu thập chứng cứ chuyên nghiệp.

Dịch vụ Luật sư hỗ trợ khiếu nại bồi thường đất đai – Luật sư Đinh Hương

Pháp lý đất đai vô cùng phức tạp, đặc biệt là với các quy định mới của Luật Đất đai 2024. Để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, việc đồng hành cùng một chuyên gia pháp lý là hướng đi thông minh.

Tại sao bạn nên tin tưởng tôi – Luật sư Đinh Hương?

• Tôi am hiểu sâu sắc và luôn cập nhật các điểm mới nhất của Luật Đất đai 2024.
• Tôi hỗ trợ khách hàng thu thập, củng cố chứng cứ và đánh giá khách quan tính pháp lý của phương án bồi thường.
• Tôi trực tiếp soạn thảo đơn từ, đại diện tham gia các buổi đối thoại và bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
• Tôi tư vấn các giải pháp tối ưu nhằm đạt được mức bồi thường, hỗ trợ sát với giá thị trường nhất.

Quyền sử dụng đất là tài sản lớn nhất của nhiều gia đình. Khi cảm thấy việc khiếu nại về bồi thường thu hồi đất là cần thiết do mức đền bù không thỏa đáng, bạn hãy thật bình tĩnh và thực hiện đúng quy trình pháp luật. Việc tuân thủ nghiêm ngặt thời hiệu và chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng chính là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi thành công.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc và cần một điểm tựa pháp lý vững chắc, hãy liên hệ với tôi để được tư vấn kịp thời.