Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí nhất hiện nay. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật, nắm được các loại tranh chấp đất đai và những điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai là rất quan trọng để người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Bài viết này của Luật sư Đinh Hương sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất (đặc biệt là Luật Đất đai 2024), các hình thức tranh chấp phổ biến và các phương thức giải quyết cơ bản.
Theo định nghĩa pháp lý tại Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Định nghĩa này có phạm vi rất rộng, bao gồm nhiều loại mâu thuẫn phát sinh trong quan hệ đất đai. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật, chúng ta cần hiểu theo phạm vi hẹp hơn, chủ yếu là tranh chấp nhằm xác định “ai là người có quyền sử dụng đất” (ví dụ như tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất).
Việc xác định đúng bản chất tranh chấp (có phải là “ai có quyền sử dụng đất” hay không) ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện khởi kiện bắt buộc, đó là thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
Việc phân loại đúng các loại tranh chấp đất đai giúp xác định chính xác thủ tục tranh chấp đất đai cần áp dụng. Dựa trên thực tế, có thể chia thành 3 nhóm chính:
Đây là loại tranh chấp phổ biến nhất, bao gồm:
Lưu ý quan trọng: Loại tranh chấp này bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
Bản chất của nhóm này là các tranh chấp về hợp đồng dân sự liên quan đến đất đai, ví dụ:
Lưu ý: Đối với loại 2 và 3 (các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng không phải là xác định “ai có quyền sử dụng đất”), pháp luật không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.
Pháp luật luôn khuyến khích các bên tự hòa giải, tuy nhiên, hòa giải tại UBND cấp xã là một thủ tục đặc biệt quan trọng.
Nhà nước khuyến khích các bên tự thỏa thuận, giải quyết mâu thuẫn. Kết quả hoàn toàn phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên và không mang tính bắt buộc thực hiện.
Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” (Loại 1 đã nêu ở trên).
Nếu không qua bước hòa giải này mà nộp đơn khởi kiện ngay, Tòa án sẽ trả lại đơn và xác định là “chưa có đủ điều kiện khởi kiện”.
Thủ tục hòa giải tại UBND xã:
Tìm hiểu chi tiết về Hòa giải tranh chấp đất đai để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Sau khi đã có biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (đối với loại tranh chấp bắt buộc), các bên có các lựa chọn sau, tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất:
Đây là phương thức giải quyết phổ biến nhất, áp dụng cho các trường hợp:
Thẩm quyền Tòa án: Tòa án nhân dân cấp huyện (quận, thị xã) nơi có đất đang tranh chấp.
Nếu bạn chọn phương án này, các bài viết sau đây sẽ có ích cho bạn:
Phương thức này chỉ áp dụng cho trường hợp tranh chấp đất đai không có Sổ đỏ hoặc các giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Đối với trường hợp này, các bên được lựa chọn 1 trong 2 hình thức: Nộp đơn tại UBND hoặc Khởi kiện tại Tòa án.
Thẩm quyền của UBND (nếu chọn cách này):
Cách thức này chỉ áp dụng cho các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến đất đai (ví dụ: tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản).
Việc lựa chọn Tòa án hay UBND để giải quyết khi đất không có giấy tờ là một quyết định mang tính chiến lược, ảnh hưởng lớn đến kết quả vụ việc. Nếu bạn đang băn khoăn về cách giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp của mình, Luật sư Đinh Hương có thể tư vấn, phân tích điểm mạnh, yếu của hồ sơ để giúp bạn chọn phương án tối ưu nhất. Liên hệ ngay.
Quyết định khởi kiện một vụ án kiện tụng đất đai là việc hệ trọng. Trước khi bắt đầu, bạn cần xem xét các yếu tố sau để đánh giá khả năng thắng kiện và chuẩn bị nguồn lực:
Trong tố tụng dân sự, đương sự (người khởi kiện) có nghĩa vụ thu thập, giao nộp chứng cứ và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa án chỉ hỗ trợ thu thập chứng cứ trong một số trường hợp luật định mà tự đương sự không thể thu thập được.
Muốn thắng kiện, bạn bắt buộc phải có chứng cứ (chứng cứ phải có thật, liên quan đến vụ việc và hợp pháp).
Hồ sơ khởi kiện cơ bản gồm:
Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Nếu thua kiện, bạn có thể phải chịu toàn bộ án phí tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai thường là vụ án có giá ngạch (tức là giá trị tài sản tranh chấp xác định được bằng tiền).
Bảng án phí dân sự sơ thẩm (Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14):
| Giá trị tài sản tranh chấp (Giá ngạch) | Mức án phí sơ thẩm phải nộp |
| Từ 06 triệu đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| Từ trên 06 đến 400 triệu đồng | 5% giá trị tài sản tranh chấp |
| Từ trên 400 đến 800 triệu đồng | 20 triệu đồng + 4% của phần vượt 400 triệu đồng |
| Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng | 36 triệu đồng + 3% của phần vượt 800 triệu đồng |
| Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng | 72 triệu đồng + 2% của phần vượt 02 tỷ đồng |
| Từ trên 04 tỷ đồng | 112 triệu đồng + 0,1% của phần vượt 04 tỷ đồng |
Lưu ý: Đối với tranh chấp dân sự không có giá ngạch (ví dụ: tranh chấp xác định ranh giới mà không yêu cầu về tài sản) thì án phí là 300.000 đồng.
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và thu thập chứng cứ là giai đoạn then chốt quyết định 60-70% khả năng thắng kiện. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc xác định các giấy tờ cần thiết hoặc cách thức thu thập bằng chứng pháp lý, Luật sư Đinh Hương cung cấp dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện, tư vấn và đại diện tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi cho bạn trong các vụ án tranh chấp đất đai. Liên hệ ngay để tôi hỗ trợ bạn.
Giải quyết tranh chấp đất đai là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi người dân phải nắm vững các thủ tục tranh chấp đất đai. Từ việc xác định đúng loại tranh chấp, thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại xã, đến việc lựa chọn cơ quan giải quyết (Tòa án hay UBND) và chuẩn bị đầy đủ bằng chứng, thời gian và chi phí.
Do tính chất phức tạp của luật tranh chấp đất đai, Tôi (Luật sư Đinh Hương) khuyên rằng người dân nên cân nhắc tìm kiếm sự tư vấn pháp lý từ các chuyên gia hoặc luật sư ngay từ giai đoạn đầu để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ một cách tốt nhất.
Trên đây là thông tin tổng quan về tranh chấp đất đai, một số bài viết chi tiết sau đây sẽ làm bạn hiểu rõ hơn chủ đề này:
Nếu bạn hoặc gia đình đang vướng mắc vào các vấn đề tranh chấp đất đai, kiện tụng đất đai hoặc cần tư vấn về thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý kịp thời, chuyên nghiệp.
