Doanh nghiệp thu hồi đất của dân để làm dự án có được không? [Cập nhật 2025]

Trong bối cảnh kinh tế phát triển, nhiều doanh nghiệp có nhu cầu rất lớn về quỹ đất để triển khai các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Thực tế này dẫn đến tình trạng nhiều nơi doanh nghiệp tiến hành “gom đất” từ người dân, gây ra không ít thắc mắc và tranh chấp. Một câu hỏi lớn được đặt ra và cũng là nỗi băn khoăn của nhiều người sử dụng đất là: Liệu doanh nghiệp có thẩm quyền trực tiếp thực hiện việc doanh nghiệp thu hồi đất của dân hay không?

Với kinh nghiệm tư vấn pháp luật đất đai, trong bài viết này, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẽ cung cấp cho bạn câu trả lời rõ ràng và chính xác nhất, dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Khẳng định: Doanh nghiệp KHÔNG có thẩm quyền thu hồi đất

Tôi xin khẳng định ngay từ đầu: Theo quy định pháp luật hiện hành, doanh nghiệp KHÔNG phải là chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất của người dân trong bất kỳ trường hợp nào.

Việc thu hồi đất là một quyết định hành chính mang tính quyền lực nhà nước, và thẩm quyền này được pháp luật giao riêng cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu một doanh nghiệp muốn có đất để thực hiện dự án, họ không thể tự mình ra quyết định thu hồi mà phải thực hiện thông qua hình thức thỏa thuận trực tiếp với người sử dụng đất.

Vậy cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất?

Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ, chỉ có 02 cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, đó là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh và UBND cấp huyện.

Thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp tỉnh

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với các chủ thể sau:

• Tổ chức trong nước.
• Tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc.
• Người gốc Việt định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Các trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh bao gồm: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; hoặc đất có nguy cơ đe dọa trực tiếp đến tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp huyện

Theo Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024, UBND cấp huyện được trao thẩm quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (áp dụng cho tất cả các chủ thể đang sử dụng đất).
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (áp dụng cho tất cả các chủ thể đang sử dụng đất).
• Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai; chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, hoặc đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Doanh nghiệp lấy đất làm dự án bằng cách nào?

Như đã phân tích, vì không có quyền thu hồi đất, cách duy nhất để doanh nghiệp có được quỹ đất thực hiện dự án là phải làm việc trực tiếp với người dân. Quá trình này được gọi là thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Các hình thức thỏa thuận phổ biến bao gồm:

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán).
• Thuê quyền sử dụng đất.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Toàn bộ quá trình thỏa thuận này phải được thực hiện dựa trên các nguyên tắc của pháp luật Dân sự, tức là tự nguyện, bình đẳng, và tôn trọng quyền lợi của các bên.

Các trường hợp doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rõ 03 trường hợp doanh nghiệp (chủ đầu tư) được phép thỏa thuận với người dân:

1. Trường hợp 1: Thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được liệt kê tại Điều 79 Luật Đất đai 2024.
2. Trường hợp 2: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Trong trường hợp này, doanh nghiệp chỉ được phép thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất ở.
3. Trường hợp 3: Các dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc diện Nhà nước có thể thu hồi đất (theo Điều 79), nhưng chủ đầu tư lựa chọn phương án tự thỏa thuận với người dân thay vì đề xuất Nhà nước đứng ra thu hồi.

Điều kiện để doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Việc thỏa thuận không chỉ đơn thuần là sự đồng ý giữa hai bên mà còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý chặt chẽ tại Khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố.
• Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
• Phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Việc xác định dự án của doanh nghiệp có thuộc trường hợp được phép thỏa thuận và đáp ứng đủ điều kiện pháp lý hay không là một quá trình phức tạp. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người dân nên tìm hiểu kỹ hoặc tham vấn ý kiến pháp lý. Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong quá trình thỏa thuận với chủ đầu tư, Luật sư Đinh Hương sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

0984 95 88 33

Khi nào nhà nước thu hồi, khi nào doanh nghiệp thỏa thuận?

Nhiều người dân thường nhầm lẫn giữa hai cơ chế này, dẫn đến những kỳ vọng không đúng về việc thỏa thuận giá đền bù. Tôi sẽ giúp bạn phân biệt rõ ràng hai trường hợp này.

Trường hợp nhà nước thu hồi đất

• Bản chất: Là quyết định hành chính, bắt buộc.
• Áp dụng cho: Các mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hoặc do người sử dụng đất vi phạm pháp luật…
• Giá bồi thường: Không có thỏa thuận về giá. Giá đất cụ thể để tính bồi thường sẽ do UBND cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của pháp luật.
• Quyền của người dân: Được tham gia góp ý kiến, đối thoại về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chứ không phải về đơn giá đất bồi thường.
• Nghĩa vụ của người dân: Phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Nếu không chấp hành sau khi đã được vận động, thuyết phục, sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất.
• Quyền khiếu nại: Người dân có quyền khiếu nại quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án bồi thường hoặc khởi kiện hành chính tại Tòa án nếu cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Nếu bạn cho rằng quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không thỏa đáng, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện. Tôi, Luật sư Đinh Hương, có nhiều kinh nghiệm trong việc đại diện cho người dân trong các vụ việc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tối đa cho bạn.

0984 95 88 33

Trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân

• Bản chất: Là một giao dịch dân sự, dựa trên sự tự nguyện.
• Áp dụng cho: Các dự án thương mại, dịch vụ, nhà ở… không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.
• Giá chuyển nhượng: Do doanh nghiệp và người dân trực tiếp thỏa thuận với nhau về giá chuyển nhượng, giá thuê, và các điều khoản khác.
• Quyền của người dân: Có toàn quyền quyết định đồng ý hay không đồng ý chuyển nhượng, cho thuê đất của mình.
• Nghĩa vụ của doanh nghiệp: Doanh nghiệp không có quyền ép buộc người dân. Nếu người dân không đồng ý, doanh nghiệp không thể thực hiện dự án trên phần đất đó.

Một số lưu ý quan trọng khi thỏa thuận với doanh nghiệp

Khi tiến hành thỏa thuận, người dân và doanh nghiệp cần chú ý một số quy định đặc thù tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP để tránh các rủi ro pháp lý:

• Lưu ý 1: Sau khi thỏa thuận thành công, chủ đầu tư phải nhanh chóng thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên) hoặc đồng thời làm thủ tục đăng ký và chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
• Lưu ý 2: Nếu trong khu đất dự án có phần đất mà người sử dụng không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hay góp vốn (ví dụ: đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm), thì Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi phần đất đó để giao hoặc cho chủ đầu tư thuê.
• Lưu ý 3: Trường hợp khu vực dự án có xen kẽ phần đất do cơ quan nhà nước quản lý, nếu phần đất đó đủ lớn để tách thành dự án độc lập, Nhà nước sẽ thu hồi và tổ chức đấu giá. Nếu không thể tách, Nhà nước sẽ thu hồi và giao/cho chủ đầu tư thuê mà không qua đấu giá.

Chính sách khuyến khích của nhà nước về việc thỏa thuận

Pháp luật hiện hành cũng có những chính sách khuyến khích việc doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân, nhằm giảm bớt gánh nặng cho nhà nước và đảm bảo hài hòa lợi ích các bên:

• Hộ gia đình, cá nhân dù chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) nhưng đủ điều kiện cấp thì vẫn được phép thực hiện các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn) với nhà đầu tư để thực hiện dự án.
• Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất nhưng đất hết thời hạn sử dụng mà chưa hoàn thành thủ tục đất đai thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục này mà không cần phải làm thủ tục gia hạn.

Tóm lại, câu trả lời dứt khoát cho câu hỏi “Doanh nghiệp có được thu hồi đất của người dân không?” là KHÔNG. Pháp luật đã phân định rất rõ ràng: việc thu hồi đất là thẩm quyền của Nhà nước, chỉ được thực hiện vì lợi ích chung, vì mục đích quốc phòng, an ninh. Đối với các dự án vì lợi ích riêng của doanh nghiệp, phương thức duy nhất là phải thỏa thuận với người dân trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng theo quy định của pháp luật Dân sự.

Việc hiểu rõ sự khác biệt này giúp người dân bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh bị các chủ đầu tư gây sức ép hoặc đưa ra thông tin sai lệch. Ngược lại, doanh nghiệp cũng cần tuân thủ đúng trình tự pháp luật để dự án được triển khai thuận lợi và bền vững.

Nếu bạn hoặc người thân đang đối mặt với các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, từ việc bị thu hồi đất, tranh chấp trong thỏa thuận với doanh nghiệp, hay cần luật sư tranh chấp đất đai khác, đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư Đinh Hương để nhận được sự hỗ trợ chuyên nghiệp, tận tâm và hiệu quả.