Xin chào quý bạn đọc, tôi là Luật sư Đinh Hương. Trong quá trình tư vấn pháp luật đất đai, tôi thường xuyên nhận được câu hỏi liên quan đến thuật ngữ “đất 64”. Nhiều người dân vẫn còn băn khoăn không rõ bản chất của loại đất này là gì, và quan trọng nhất là liệu đất 64 có làm được sổ đỏ không.
Bài viết này sẽ giải đáp một cách chi tiết và hệ thống tất cả những thắc mắc trên dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, giúp bạn có cái nhìn chính xác và đầy đủ nhất.
Đất 64 là gì? Hiểu đúng bản chất
Trước hết, cần khẳng định rằng “đất 64” không phải là một loại đất được quy định trong Luật Đất đai. Đây là một thuật ngữ phổ biến trong dân gian, dùng để chỉ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ.
Mục đích chính của chính sách này tại thời điểm đó là giao đất ổn định, tạo điều kiện cho người dân yên tâm sản xuất, phát triển nông, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản.
Các loại đất cụ thể được xem là đất 64 bao gồm:
- Đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm.
- Đất lâm nghiệp (chủ yếu là đất rừng sản xuất).
- Đất dùng để nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Các loại đất hoang hóa, đồi núi trọc được Nhà nước xác định để đưa vào sản xuất nông nghiệp.
Đất 64 có làm được sổ đỏ không?
Tôi xin trả lời trực tiếp và rõ ràng: CÓ, đất 64 hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, để được cấp sổ đỏ, thửa đất 64 của bạn cần thỏa mãn các điều kiện sau:
- Nguồn gốc đất hợp pháp: Bạn phải có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp như quyết định giao đất của UBND cấp có thẩm quyền, hợp đồng khoán đất…
- Sử dụng ổn định và không có tranh chấp: Thửa đất phải được sử dụng liên tục, đúng mục đích được giao và quan trọng là được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp với các chủ thể sử dụng đất liền kề hay bất kỳ ai khác.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Vị trí thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải nộp đầy đủ các khoản phí, lệ phí, tiền sử dụng đất (nếu có) theo thông báo của cơ quan thuế.
Ngoài ra, các trường hợp cụ thể khác cũng được xem xét cấp sổ đỏ như người nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2014 và không có tranh chấp.
Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất 64
Quy trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất 64 về cơ bản tuân theo thủ tục chung. Tôi sẽ tóm tắt thành 4 bước chính để bạn dễ dàng hình dung:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định (bản gốc hoặc bản sao công chứng).
- Bản sao giấy tờ tùy thân như Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu.
- Các chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có).
Nơi nộp hồ sơ: Bạn có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện, hoặc tại UBND cấp xã nơi có đất để được chuyển đi. Hiện nay, nhiều địa phương cũng đã triển khai nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ thiếu sót, bạn sẽ được thông báo và hướng dẫn bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được phiếu hẹn ghi rõ ngày trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thẩm định hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa nếu cần thiết, và gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính bạn cần nộp. Sau khi nhận được thông báo thuế, bạn cần nộp đầy đủ các khoản phí, lệ phí theo quy định và giữ lại biên lai để nộp lại cho cơ quan đăng ký đất đai.
Thủ tục này tuy đã được quy định rõ ràng nhưng trên thực tế có thể phát sinh nhiều vướng mắc về giấy tờ hoặc xác minh nguồn gốc. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý để quá trình diễn ra suôn sẻ, tiết kiệm thời gian, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẵn sàng tư vấn và đồng hành cùng bạn trong lĩnh vực đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết thủ tục này không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 40 ngày. Lưu ý rằng thời gian này không bao gồm thời gian bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đến ngày hẹn, bạn mang theo phiếu hẹn và giấy tờ tùy thân đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có được xây nhà trên đất 64 không?
Đây cũng là một câu hỏi rất phổ biến. Tôi xin trả lời thẳng thắn là KHÔNG, bạn không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố khác trực tiếp trên đất 64, vì đây là đất nông nghiệp. Việc tự ý xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và sẽ bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình.
Vậy giải pháp là gì? Để có thể xây nhà hợp pháp, bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư).
Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một thủ tục pháp lý tương đối phức tạp, đòi hỏi thửa đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Để tìm hiểu chi tiết về điều kiện, các bước thực hiện, chi phí liên quan và những lưu ý quan trọng, bạn có thể tham khảo một bài viết chuyên sâu khác của tôi về chủ đề này.
Hy vọng qua bài viết trên, bạn đã hiểu rõ “đất 64 là gì”, các điều kiện và thủ tục cần thiết để được cấp sổ đỏ. Về cơ bản, đất 64 là đất nông nghiệp và hoàn toàn có thể được pháp luật công nhận quyền sử dụng thông qua việc cấp Giấy chứng nhận nếu bạn tuân thủ đúng quy định.
Mọi vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai đều có những đặc thù riêng và có thể phát sinh các tình huống phức tạp. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn sâu hơn về trường hợp cụ thể của mình, đừng ngần ngại liên hệ với tôi, Luật sư Đinh Hương, để được hỗ trợ và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.
