Khi xây dựng nhà ở hoặc công trình tiếp giáp đường giao thông, việc hiểu rõ các quy định về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là vô cùng quan trọng. Nắm vững các khái niệm này giúp chủ đầu tư đảm bảo tuân thủ quy hoạch đô thị và tránh bị xử lý vi phạm không đáng có.
Bài viết này của Luật sư Đinh Hương sẽ giải thích rõ “chỉ giới đường đỏ là gì?”, “chị giới xây dựng là gì?”, cách phân biệt, và các quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở liên quan đến khoảng lùi công trình và các trường hợp xây dựng đặc biệt.
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định cụ thể trên bản đồ quy hoạch và cả ngoài thực địa.
Mục đích chính của chỉ giới này là để phân định ranh giới rõ ràng giữa hai phần đất:
Trong thực tế, chỉ giới đường đỏ còn thường được gọi là ranh lộ giới.
Khái niệm này được quy định tại Khoản 5, Điều 3 Luật Xây dựng 2014 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD).
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép chủ đầu tư được xây dựng công trình chính trên thửa đất của mình.
Khái niệm này được định nghĩa tại Khoản 6, Điều 3 Luật Xây dựng 2014.
Để hiểu rõ mối quan hệ giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ, chúng ta cần nắm rõ: Thông thường, chỉ giới đường đỏ sẽ nằm bên ngoài (lớn hơn) so với chỉ giới xây dựng.
Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt (thường là nhà ở trong đô thị cũ) có chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng. Điều này có nghĩa là công trình được phép xây nhà sát ra tới ranh đất, tương ứng với mật độ xây dựng 100%.
Khoảng không gian nằm giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được gọi là khoảng lùi công trình.
Việc quy định khoảng lùi (hay còn gọi là cách tính chỉ giới xây dựng) giúp chủ đầu tư xây dựng hợp lý, không vi phạm chiều cao hay chiều rộng, và quan trọng là tránh lấn chiếm không gian chung.
Tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết của khu vực, công trình (nhà ở) có thể không bị lùi (xây sát chỉ giới đường đỏ) hoặc bắt buộc phải lùi vào một khoảng nhất định.
Khoảng lùi này phụ thuộc chặt chẽ vào 2 yếu tố chính:
Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m):
Lưu ý: Áp dụng cho các công trình tiếp giáp đường giao thông (cấp khu vực trở lên) theo đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được duyệt.
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| ≤ 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| < 19 | 0 | 03 | 04 | 06 |
| 19 ÷< 22 | 0 | 0 | 03 | 06 |
| ≥ 22 | 0 | 0 | 0 | 06 |
Ví dụ tham khảo:
Lưu ý đặc biệt: Đối với các tổ hợp công trình có phần đế (thấp tầng) và phần tháp (cao tầng) phía trên, quy định về khoảng lùi sẽ được áp dụng riêng biệt cho phần đế và phần tháp, tùy theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Việc xác định sai khoảng lùi có thể dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng và bị buộc tháo dỡ. Nếu bạn không chắc chắn về cách tính chỉ giới xây dựng cho lô đất của mình, hãy liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn pháp lý xây dựng chính xác.
Đây là phần quy định rất quan trọng, bởi có những bộ phận của công trình được phép nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng hoặc thậm chí là chỉ giới đường đỏ trong các điều kiện cụ thể.
Trong trường hợp này, công trình được phép xây sát ranh lộ giới. Tuy nhiên, một số bộ phận vẫn được phép nhô ra, vượt qua chỉ giới đường đỏ:
1. Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên độ cao 3,5m:
Ngoại lệ:
2. Trong khoảng không từ độ cao 3,5m trở lên (so với vỉa hè):
Điều kiện bắt buộc:
Độ vươn ra tối đa (Amax) không được lớn hơn giới hạn trong bảng sau:
| Chiều rộng lộ giới (m) | Độ vươn ra tối đa Amax (m) |
| Dưới 7m | 0 |
| 7 ÷< 12 | 0,9 |
| >12 ÷ 15 | 1,2 |
| >15 | 1,4 |
3. Phần ngầm dưới mặt đất:
4. Mái đón, mái hè phố:
(Tức là công trình có khoảng lùi công trình)
Phần này tôi sẽ hướng dẫn cách thức người dân, chủ đầu tư xin thông tin quy hoạch (hay còn gọi là chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ) cho thửa đất của mình.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thường là Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố hoặc Viện Quy hoạch xây dựng.
Việc cắm mốc giới theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt bao gồm nhiều loại mốc:
Trách nhiệm và thời gian thực hiện được quy định tại Điều 44 Luật Xây dựng 2014:
Nắm rõ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là yêu cầu bắt buộc đối với mọi chủ đầu tư, người dân khi có ý định xây nhà hoặc công trình.
Đây là những quy định về chỉ giới xây dựng cơ bản nhất để đảm bảo công trình tuân thủ đúng quy hoạch, tránh các rủi ro pháp lý và các quyết định xử lý vi phạm, cưỡng chế tháo dỡ không đáng có.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong việc xin giấy phép xây dựng, xác định chỉ giới, hoặc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, hãy liên hệ ngay với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý kịp thời.
