Trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc nắm vững và tuân thủ các quy định về nghĩa vụ tài chính là yếu tố then chốt. Với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn trong lĩnh vực đất đai, Tôi, Luật sư Đinh Hương, nhận thấy rằng nhiều người dân vẫn còn bối rối, dẫn đến những sai sót không đáng có.
Bài viết này sẽ phân tích chi tiết, cập nhật những quy định mới nhất về các loại thuế khi chuyển nhượng đất áp dụng trong năm 2025, bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), Lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan khác. Đặc biệt, tôi sẽ nhấn mạnh những thay đổi quan trọng từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 mà mọi người cần phải lưu ý.
Đây là khoản thuế đầu tiên và quan trọng nhất mà bên chuyển nhượng cần quan tâm.
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, nghĩa vụ nộp thuế TNCN thuộc về người bán (bên chuyển nhượng). Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận. Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản ghi rõ bên mua là người nộp thay, thì nghĩa vụ này sẽ thuộc về bên mua.
Công thức tính thuế rất rõ ràng và được áp dụng thống nhất:
Thuế TNCN=2%×Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý quan trọng về “Giá trị chuyển nhượng”:
Pháp luật cũng quy định các trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng, cụ thể:
Việc xác định có thuộc trường hợp được miễn thuế hay không đôi khi khá phức tạp. Nếu không chắc chắn, bạn nên tìm đến sự tư vấn của luật sư để tránh bị truy thu thuế sau này.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế TNCN, bên mua sẽ tiến hành nộp lệ phí trước bạ để được đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) mang tên mình.
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người mua (bên nhận chuyển nhượng) là đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ.
Công thức tính phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Lệ phí trước bạ=0.5%×Giá tính lệ phí trước bạ
Tương tự như thuế TNCN, “Giá tính lệ phí trước bạ” cũng được xác định dựa trên giá ghi trên hợp đồng hoặc giá đất của UBND cấp tỉnh, tùy theo giá nào cao hơn.
Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ gần như tương đồng với các trường hợp được miễn thuế TNCN, chủ yếu là khi nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân thân thiết.
Ngoài hai khoản tiền lớn nêu trên, các bên (thường là theo thỏa thuận) sẽ phải chi trả thêm một số khoản phí, lệ phí nhỏ hơn:
Để bạn đọc dễ hình dung, tôi đã tổng hợp thuế phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào bảng sau:
| Loại Thuế/Phí | Bên Bán (Chuyển Nhượng) | Bên Mua (Nhận Chuyển Nhượng) |
| Thuế TNCN | Phải nộp | Nộp thay (nếu thỏa thuận) |
| Lệ phí trước bạ | Không | Phải nộp |
| Phí thẩm định hồ sơ | Thỏa thuận | Thỏa thuận |
| Phí công chứng | Thỏa thuận | Thỏa thuận |
| Lệ phí cấp sổ | Không | Phải nộp |
Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đã đưa ra một quy định mang tính bước ngoặt: Việc thanh toán trong các giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua ngân hàng.
Quy định này được ban hành nhằm tăng cường tính minh bạch, chống rửa tiền và đặc biệt là ngăn chặn hành vi khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế để trốn thuế. Đây là một thay đổi lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức giao dịch. Để đảm bảo thực hiện đúng và an toàn, quý vị có thể liên hệ với Tôi, Luật sư Đinh Hương, để được tư vấn cụ thể về quy trình thanh toán mới này.
Việc nắm rõ các loại thuế khi chuyển nhượng đất không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền lợi, giúp bạn bảo vệ tài sản của mình và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Các quy định về thuế TNCN, lệ phí trước bạ, và đặc biệt là quy định thanh toán qua ngân hàng từ năm 2025 đòi hỏi các bên phải hết sức cẩn trọng.
Nếu giao dịch của bạn có những yếu tố phức tạp hoặc bạn muốn đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện một cách an toàn, chuyên nghiệp, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn của luật sư. Với chuyên môn sâu rộng trong các lĩnh vực từ đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình đến doanh nghiệp và hình sự, Tôi, Luật sư Đinh Hương, luôn sẵn sàng lắng nghe và đưa ra giải pháp pháp lý tối ưu nhất cho vấn đề của bạn.
