Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng, vấn đề được quan tâm hàng đầu là quyền lợi của người dân. Trong đó, bồi thường tài sản gắn liền với đất là một cấu phần cốt lõi.
Hiểu đơn giản, bồi thường tài sản trên đất là việc Nhà nước chi trả một khoản tiền, hoặc bằng giá trị tương đương, cho người dân hoặc tổ chức có tài sản hợp pháp trên phần đất bị thu hồi. Các quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, giảm thiểu mâu thuẫn và ổn định đời sống người dân.
Toàn bộ nội dung bài viết này được Tôi, Luật sư Đinh Hương, phân tích dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 (chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024).
Việc xác định tài sản nào là hợp pháp, quy trình kiểm đếm và áp giá bồi thường thường rất phức tạp. Nếu bạn đang đối mặt với thông báo thu hồi đất, việc tìm kiếm sự tư vấn pháp luật đất đai ngay từ đầu là vô cùng quan trọng để bảo vệ tài sản của mình.
Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 91. Cụ thể:
Luật Đất đai 2024 (từ Điều 102 đến Điều 107) quy định chi tiết các khoản bồi thường cho từng loại tài sản. Dưới đây là những nội dung chính bạn cần nắm rõ.
Đây là khoản mục thường có giá trị lớn nhất và cũng phức tạp nhất trong quá trình bồi thường.
(1) Nhà ở, công trình phục vụ đời sống (của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài): Nếu phải tháo dỡ hoặc phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Chủ sở hữu cũng được quyền sử dụng các nguyên vật liệu còn lại (nếu có).
(2) Nhà, công trình xây dựng khác (không thuộc trường hợp 1):
(3) Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng: Mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
(4) Thẩm quyền ban hành đơn giá: Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế. Đơn giá này phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại thời điểm bồi thường và phải được xem xét điều chỉnh khi có biến động.
Quy định về bồi thường cây trồng vật nuôi khi thu hồi đất cũng được chi tiết hóa:
Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu phải di chuyển tài sản thì được bồi thường chi phí di chuyển tài sản. Khoản bồi thường này bao gồm chi phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt lại.
Đặc biệt, nếu di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất, chủ sở hữu còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Mức bồi thường cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
Đây là một điểm rất quan trọng. Trong một số trường hợp, người sử dụng đất không được bồi thường về đất (ví dụ: đất thuê trả tiền hằng năm, đất giao không thu tiền sử dụng đất…) nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
(1) Các trường hợp áp dụng:
(2) Các chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:
Trường hợp này áp dụng khi xây dựng công trình (như đường điện cao thế, đường ống…) có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang đó.
Người sử dụng đất sẽ được bồi thường thiệt hại do bị hạn chế khả năng sử dụng đất và thiệt hại tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Xem thêm: Phân biệt bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Đây là điều khoản đặc biệt quan trọng mà mọi người dân cần phải nắm rõ. Không phải mọi tài sản trên đất khi bị thu hồi đều được bồi thường. Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định 4 nhóm trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất:
Nếu đất bị thu hồi do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, tài sản trên đất đó sẽ không được bồi thường. Các trường hợp vi phạm điển hình bao gồm:
Tài sản là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn mà đến thời điểm thu hồi đất, giấy phép đã hết thời hạn.
Lưu ý: Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản không được bồi thường nhưng sẽ được hỗ trợ chi phí để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.
Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Trên thực tế, việc xác định tài sản có thuộc 4 nhóm này hay không thường xảy ra tranh chấp. Cơ quan nhà nước có thể áp dụng máy móc, trong khi người dân không nắm rõ quy định.
Xem thêm: Đất vườn liền kề đất ở được bồi thường như thế nào?
Nếu bạn cho rằng tài sản của mình bị áp vào nhóm “không được bồi thường” một cách không thỏa đáng, hãy liên hệ ngay với luật sư. Tôi, Luật sư Đinh Hương, có kinh nghiệm chuyên sâu trong việc giải quyết tranh chấp đất đai và khiếu nại các quyết định thu hồi đất, bồi thường, sẵn sàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn.
Việc bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 đã được quy định rất chi tiết và cụ thể. Các quy định bao gồm bồi thường cho nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi, chi phí di dời và cả chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Tuy nhiên, việc nắm rõ các quy định, đặc biệt là 4 nhóm trường hợp không được bồi thường tài sản trên đất, là yếu tố sống còn để người dân và doanh nghiệp tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Khi nhận được thông báo thu hồi đất, bạn cần chủ động rà soát pháp lý của toàn bộ tài sản trên đất, đối chiếu với các quy định của pháp luật. Hãy làm việc chặt chẽ với cơ quan chức năng địa phương để đảm bảo quy trình kiểm đếm, áp giá và bồi thường diễn ra công bằng, minh bạch và đúng luật.
Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp về quy trình bồi thường thiệt hại về tài sản khi nhà nước thu hồi đất, đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
