Cách tính bồi thường đất vườn liền kề đất ở chi tiết và đầy đủ

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội là hoạt động thường xuyên của Nhà nước. Tuy nhiên, vấn đề khiến người dân băn khoăn nhất chính là cách tính tiền bồi thường, đặc biệt là bồi thường đất vườn liền kề đất ở. Nhiều trường hợp, cùng một thửa đất nhưng lại có hai loại giá đền bù khác nhau (giá đất ở và giá đất nông nghiệp), gây ra nhiều thắc mắc.

Bài viết này của Luật sư Đinh Hương sẽ giải thích rõ ràng các trường hợp pháp lý và cách tính tiền bồi thường chi tiết khi Nhà nước thu hồi loại đất này, giúp người dân hiểu rõ quyền lợi của mình.

Đất vườn liền kề đất ở là gì?

Một điểm quan trọng cần làm rõ ngay từ đầu là Luật Đất đai hiện hành không có định nghĩa pháp lý cụ thể nào về “đất vườn liền kề đất ở”.

Tuy nhiên, dựa trên thực tế sử dụng đất và các quy định liên quan, chúng ta có thể hiểu phổ biến như sau:

• Đất vườn: Là loại đất được sử dụng để làm vườn, trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm.
• Đất liền kề: Là phần diện tích đất tiếp giáp (liền kề) với diện tích đất thổ cư (đất ở).

Kết luận: Đất vườn liền kề đất ở là loại đất dùng để trồng cây (hàng năm, lâu năm hoặc xen kẽ), nằm trong cùng một thửa đất có diện tích đất ở. Về mặt pháp lý, nếu không có ranh giới cụ thể, việc xác định phần đất này đôi khi gặp khó khăn.

Đất vườn liền kề được xác định là đất ở hay đất nông nghiệp?

Đây là mấu chốt của vấn đề. Giá đền bù đất vườn liền kề đất ở phụ thuộc hoàn toàn vào việc diện tích đất đó được cơ quan nhà nước xác định là đất ở hay đất nông nghiệp khi thu hồi.

Trường hợp được xác định là đất ở

Theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013, để đất vườn, ao được xác định là đất ở thì phải nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Cụ thể các trường hợp:

• Thửa đất đó hiện tại đang có cả nhà ở và vườn, ao.
• Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã cấp, phần diện tích đất vườn liền kề này đã được công nhận hoặc đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
• Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng thực tế người dân đã chuyển toàn bộ diện tích sang làm nhà ở.

Trường hợp được xác định là đất nông nghiệp

Ngược lại, phần đất vườn sẽ bị xác định là đất nông nghiệp (và áp giá bồi thường đất nông nghiệp) nếu:

• Đất chỉ liền kề với một thửa đất ở khác, nhưng không có nhà ở trên chính thửa đất đó.
• Diện tích đất vườn, ao vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có đất.

Việc xác định loại đất này là yếu tố quan trọng nhất và thường gây tranh cãi nhất trong quá trình thu hồi đất. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn không ghi rõ ràng hoặc có sai lệch so với hiện trạng, bạn nên liên hệ Luật sư Đinh Hương để được tư vấn hồ sơ, đánh giá pháp lý và bảo vệ quyền lợi tối đa khi làm việc với cơ quan chức năng.

0984 95 88 33

Công thức tính tiền bồi thường đất vườn liền kề đất ở khi thu hồi

Tùy thuộc vào việc phân loại đất như ở phần trên, giá đền bù sẽ được áp dụng theo các công thức dưới đây.

Trường hợp 1: Bồi thường khi đất được xác định là đất ở

Khi phần đất vườn liền kề được xác định là đất ở, việc bồi thường sẽ được tính theo giá đất ở.

• Căn cứ pháp lý: Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
• Phương pháp: Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K).

Công thức tính:

Giá trị bồi thường (1m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K)

Trong đó:

• Giá đất trong bảng giá đất: Do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành theo chu kỳ 05 năm một lần.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (K): Do UBND cấp tỉnh quyết định và công bố hàng năm, áp dụng tại đúng thời điểm Nhà nước ra quyết định thu hồi đất.

Trường hợp 2: Bồi thường khi đất được xác định là đất nông nghiệp

Khi phần đất vườn liền kề bị xác định là đất nông nghiệp (ví dụ: đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm), giá bồi thường sẽ được tính theo giá đất nông nghiệp.

• Căn cứ pháp lý: Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
• Phương pháp: Tương tự, sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Công thức tính:

Giá đất bồi thường (1m²) = Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K)

Trong đó, Giá đất theo Bảng giá đất là giá đất nông nghiệp (theo vị trí, khu vực) được quy định tại bảng giá đất của địa phương tại thời điểm thu hồi.

Rõ ràng, giá trị bồi thường ở Trường hợp 1 (tính theo giá đất ở) cao hơn rất nhiều so với Trường hợp 2 (tính theo giá đất nông nghiệp).

Xem thêm cách tính giá bồi thường đất để hiểu rõ hơn.

Các khoản hỗ trợ thêm (ngoài tiền bồi thường)

Trong nhiều trường hợp, dù đất vườn bị áp giá bồi thường đất nông nghiệp, người dân vẫn có thể nhận được thêm các khoản hỗ trợ (khác với bồi thường) để ổn định đời sống.

(Lưu ý: Các quy định hỗ trợ này có thể khác nhau tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương, cần đối chiếu với quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất).

Hỗ trợ đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở

• Đối tượng: Áp dụng cho phần đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ…
• Mức hỗ trợ: Ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (ví dụ: giá đất trồng cây lâu năm), người dân còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó.
• Giới hạn: Diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư

• Đối tượng: Đất nông nghiệp (ví dụ: đất vườn) nằm trong địa giới hành chính phường; trong khu dân cư thị trấn; hoặc thửa đất nông nghiệp tiếp giáp ranh giới phường, khu dân cư.
• Mức hỗ trợ: Ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, người dân còn được hỗ trợ bằng 20% – 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi.
• Giới hạn: Diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Thẩm quyền quyết định tỷ lệ (%) hỗ trợ cụ thể (ví dụ 30% hay 70%) sẽ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế địa phương.

Trường hợp bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở

Theo quy định mới tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đất đai), việc bồi thường không chỉ bằng tiền mà còn có thể bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

• Nguyên tắc: Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi.
• Xử lý chênh lệch giá trị:
  • Nếu tiền bồi thường (tính theo công thức ở trên) lớn hơn tiền sử dụng đất/tiền mua nhà ở (khi được giao đất mới/nhà tái định cư): Người dân được nhận phần chênh lệch bằng tiền.
  • Nếu tiền bồi thường nhỏ hơn tiền sử dụng đất/tiền mua nhà ở: Người dân phải nộp phần chênh lệch.

Vì sao đất giống nhau nhưng mức bồi thường khác nhau?

Đây là tình huống thực tế rất phổ biến. Ví dụ, hai nhà hàng xóm có diện tích đất tương tự nhau (ví dụ 500m², trong đó có 100m² đất ở và 400m² đất vườn liền kề), nhưng khi thu hồi, một nhà được bồi thường 400m² đất vườn theo giá hỗ trợ cao, nhà kia lại chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp thuần túy.

Nguyên nhân của sự khác biệt này nằm ở:

1. Hồ sơ địa chính: Mức bồi thường, hỗ trợ phụ thuộc chặt chẽ vào hồ sơ địa chính, giấy tờ về đất và phương án bồi thường, hỗ trợ cụ thể đã được duyệt cho từng hộ gia đình.
2. Phân loại đất hỗ trợ: Phải xác định chính xác 400m² đất đó thuộc loại nào (đất nông nghiệp trong khu dân cư hay đất vườn, ao liền kề đất ở) vì hai loại này có mức hỗ trợ khác nhau (ví dụ: 20-50% so với 30-70% giá đất ở).
3. Hiện trạng sử dụng đất: Việc “đã xây nhà” hay “chưa xây nhà” (chỉ mới xây móng) cũng là yếu tố quan trọng để xác định thửa đất đó có nhà ở hay không, làm căn cứ phân loại đất.

Đây là minh chứng rõ ràng cho thấy hồ sơ pháp lý và hiện trạng sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bồi thường. Nếu bạn đang ở trong tình huống tương tự và cảm thấy mức bồi thường không thỏa đáng, Luật sư Đinh Hương có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ, đối chiếu quy định và đại diện khiếu nại phương án bồi thường.

0984 95 88 33

Việc xác định giá bồi thường đất vườn liền kề đất ở là một vấn đề phức tạp, phụ thuộc vào hai yếu tố chính: (1) Hồ sơ pháp lý của thửa đất (được công nhận là đất ở hay đất nông nghiệp) và (2) Các quy định cụ thể (Bảng giá đất, Hệ số K, Tỷ lệ hỗ trợ) do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi.

(Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo, cung cấp thông tin pháp lý chung. Để biết chính xác trường hợp của mình, người dân cần liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng tại địa phương hoặc luật sư Đinh Hương để được tư vấn dựa trên hồ sơ cụ thể.)

Vấn đề bồi thường đất đai luôn đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai cũng như các quy định của địa phương. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, bạn nên tìm kiếm sự tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.

Hãy liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn chi tiết về hồ sơ của bạn, rà soát phương án bồi thường và hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý, khiếu nại (nếu cần thiết).