Luật Đất đai 2024 (hiệu lực chủ yếu từ 1/7/2024 và 1/8/2024) đã mang đến một thay đổi mang tính lịch sử là bãi bỏ khung giá đất của Chính phủ. Quy định mới yêu cầu đơn giá bồi thường đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng trên thực tế có lộ trình cụ thể.
Bài viết này của Luật sư Đinh Hương sẽ phân tích rõ thời điểm người dân chính thức được bồi thường theo giá mới, lý do cấp thiết của sự thay đổi này và cách tính tiền bồi thường đất theo quy định mới nhất.
Lý do cốt lõi dẫn đến thay đổi chính sách bồi thường đất là yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn. Tình trạng giá đền bù giải tỏa mặt bằng quá thấp so với thực tế đã gây ra vô số hệ lụy:
Chỉ riêng tại TP.HCM, hàng loạt dự án đã trở thành “vết xe đổ” của việc chậm giải phóng mặt bằng:
Luật Đất đai 2024 mang đến hai thay đổi cốt lõi về giá đất nhằm giải quyết các vấn đề trên.
Quy định mới chính thức bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành, vốn được điều chỉnh 5 năm/lần theo Luật 2013.
Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ tự quyết định và ban hành bảng giá đất mới. Điểm mấu chốt là bảng giá đất này sẽ được điều chỉnh mỗi năm một lần (thay vì 5 năm) để đảm bảo bám sát giá đất phổ biến trên thị trường.
Đây là thắc mắc lớn nhất của người dân khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Mặc dù luật đã có hiệu lực, nhưng các tỉnh/thành phố được phép gia hạn áp dụng bảng giá đất cũ (theo Luật 2013) cho đến hết ngày 31/12/2025.
Kết luận: Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, các địa phương trên cả nước mới bắt đầu công bố và áp dụng bảng giá đất mới (được xây dựng sát giá thị trường). Do đó, giá đền bù đất 2026 dự kiến sẽ tăng đáng kể từ thời điểm này.
Tôi cần làm rõ một hiểu lầm phổ biến: Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không phải là “giá thị trường” tự do mua bán. Thay vào đó, tiền bồi thường được tính theo “giá đất cụ thể”.
Giá đất cụ thể này do UBND cấp có thẩm quyền (tỉnh hoặc huyện) quyết định, và người dân không có quyền thỏa thuận về giá khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội.
Việc xác định “giá đất cụ thể” là một quy trình pháp lý phức tạp. Nếu bạn đang vướng mắc trong quá trình thu hồi đất và cần tư vấn về quyền lợi của mình, Luật sư Đinh Hương có thể hỗ trợ bạn rà soát hồ sơ và đảm bảo quy trình định giá đất tuân thủ đúng pháp luật.
Theo quy định mới, giá đất cụ thể được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)..
Công thức:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Trong đó:
Như vậy, dù người dân không trực tiếp được đền bù theo giá “rao bán”, nhưng giá thị trường (thu thập qua điều tra, khảo sát) là cơ sở để xây dựng cả Bảng giá đất hàng năm và Hệ số K. Điều này nhằm đảm bảo giá đền bù tiệm cận nhất với thực tế và đạt được mục tiêu đền bù thỏa đáng.
Xem thêm: Cách tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Cập nhật 2025)
Thông tin về quy định mới đã nhận được sự đồng thuận lớn. Người dân tại các khu vực dự án (như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài) rất phấn khởi. Họ sẵn sàng bàn giao mặt bằng sớm nếu được áp dụng chính sách bồi thường sát giá thị trường. Đây là một mong mỏi thiết yếu và hoàn toàn chính đáng.
Giới chuyên gia pháp lý và quy hoạch cũng đánh giá cao thay đổi này:
Việc thay đổi chính sách bồi thường đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai 2024 là một bước tiến lớn, hứa hẹn giải quyết các ách tắc về mặt bằng và giảm thiểu khiếu nại về giá đền bù kéo dài. Mặc dù lộ trình áp dụng giá mới toàn diện là từ 1/1/2026, người dân cần chủ động nắm bắt thông tin pháp lý ngay từ bây giờ.
Nếu bạn hoặc gia đình đang đối mặt với vấn đề thu hồi đất, hoặc cần tư vấn sâu hơn về cách tính đơn giá bồi thường và các quyền lợi liên quan theo chính sách đền bù mới, vui lòng liên hệ với Luật sư Đinh Hương. Với kinh nghiệm chuyên sâu về tư vấn luật đất đai và tố tụng hành chính, tôi sẵn sàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp và chính đáng cho bạn.
