02 trường hợp bồi thường đất không có sổ đỏ và những vấn đề cần biết

“Đất không có sổ đỏ có được bồi thường không?” là một trong những lo lắng lớn nhất của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Nhiều người mặc định rằng không có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đồng nghĩa với việc mất trắng. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2024, vấn đề bồi thường đất không có sổ đỏ đã được làm rõ. Trên thực tế, có 02 trường hợp đất không có Sổ đỏ vẫn được xem xét bồi thường về đất.

02 trường hợp đất không có sổ đỏ được bồi thường về đất

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã quy định chi tiết hai trường hợp người sử dụng đất được bồi thường về đất ngay cả khi chưa được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 1: Đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Căn cứ theo Khoản 1 và Khoản 2, Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (không phải đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm) sẽ được bồi thường nếu đáp ứng đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp.

Cụ thể, bạn chỉ cần đáp ứng một trong các điều kiện sau đây (không bắt buộc phải có Sổ đỏ):

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận khác đã được cấp (như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…).
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Sổ đỏ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Ví dụ: giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, thừa kế hợp pháp, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước thời kỳ trước…).
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp (như mua bán, tặng cho) nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp xử lý nợ.
• Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nếu thuộc trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được bồi thường như đất đã có Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp sử dụng trước 01/7/2004

Đây là một quy định mới mang tính nhân văn, bảo vệ quyền lợi cho người dân trực tiếp sản xuất. Căn cứ Khoản 3, Điều 96 Luật Đất đai 2024, trường hợp này được bồi thường ngay cả khi không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Tuy nhiên, phải đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

1. Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
2. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Quy định bồi thường:

• Việc bồi thường cụ thể sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
• Theo hướng dẫn tại Điều 12 Nghị định 88/2024/NĐ-CP:
  • Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu diện tích thu hồi vượt quá diện tích được bồi thường theo quy định, thì diện tích được bồi thường bằng diện tích đất thực tế bị thu hồi.
  • Đối với đất có vi phạm hoặc được giao không đúng thẩm quyền, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ tình hình thực tế để quyết định hỗ trợ cho từng dự án.

Lưu ý quan trọng: Diện tích được bồi thường không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024.

Tham khảo thêm: Luật bồi thường đất nông nghiệp theo quy định mới

Trường hợp đất không có sổ đỏ KHÔNG được bồi thường về đất

Nếu đất của bạn không có giấy tờ hợp pháp, không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (theo Điều 137 và Điều 95) và cũng không thuộc trường hợp 2 (đất nông nghiệp) nêu trên, thì sẽ không được bồi thường về đất.

Các trường hợp cụ thể không được bồi thường về đất bao gồm:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao để quản lý.
• Đất nông nghiệp thuê trả tiền hàng năm (trừ trường hợp đặc biệt).
• Đất thuộc quỹ đất công của địa phương (đất công ích 5%).
• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai (như lấn chiếm, sử dụng sai mục đích đã bị xử phạt mà không khắc phục…).

Việc xác định đất của mình có thuộc trường hợp bị thu hồi mà không được bồi thường hay không là rất quan trọng. Nếu bạn không chắc chắn về tình trạng pháp lý của thửa đất, Luật sư Đinh Hương có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ và tư vấn pháp lý đất đai để bảo vệ quyền lợi tối đa cho bạn. Liên hệ ngay để được tư vấn.

0984 95 88 33

Quyền lợi khác nếu không được bồi thường về đất

Một điều quan trọng cần làm rõ: Ngay cả khi không được bồi thường về đất, người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét bồi thường tài sản và nhận các khoản hỗ trợ khác.

Bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Chủ đất vẫn được bồi thường hoặc hỗ trợ di dời đối với tài sản hợp pháp trên đất, bao gồm:

• Nhà ở, công trình xây dựng: Bồi thường theo Điều 102 Luật Đất đai 2024.
• Cây trồng, vật nuôi: Bồi thường thiệt hại theo Điều 103 Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: Sẽ không được bồi thường tài sản nếu tài sản đó được tạo lập trái quy định (xây dựng trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích…) theo Điều 105 Luật Đất đai 2024.

Tham khảo thêm: Bồi thường tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai Mới nhất

Các khoản hỗ trợ từ nhà nước

Người sử dụng đất có thể được hưởng một số chính sách hỗ trợ từ chính quyền địa phương để đảm bảo cuộc sống:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:
  • Thu hồi từ 30% – 70% đất nông nghiệp: Hỗ trợ 6 tháng (không di chuyển) hoặc 12 tháng (có di chuyển).
  • Thu hồi trên 70% đất nông nghiệp: Hỗ trợ 12 tháng (không di chuyển) hoặc 24 tháng (có di chuyển).
  • Mức hỗ trợ: Tính bằng tiền tương đương 30kg gạo/nhân khẩu/tháng.
• Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp: Áp dụng nếu đất bị thu hồi là nguồn thu nhập chính của hộ gia đình.
• Hỗ trợ di dời: Nếu trên đất có nhà ở hợp pháp bị ảnh hưởng, bạn sẽ được hỗ trợ chi phí di dời.
• Hỗ trợ tái định cư:
  • Áp dụng khi thu hồi đất ở.
  • Hỗ trợ cho hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống nếu không đủ điều kiện tách hộ hoặc diện tích bồi thường không đủ giao riêng (theo Điều 111 Luật Đất đai 2024).

Xem thêm: Phân biệt bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Cách tính tiền bồi thường đất (nếu đủ điều kiện)

Nếu đất không có Sổ đỏ nhưng thuộc 1 trong 2 trường hợp được bồi thường, việc tính tiền sẽ dựa trên các nguyên tắc và công thức sau:

Nguyên tắc bồi thường

• Việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch và kịp thời.
• Giá bồi thường là “giá đất cụ thể” tại thời điểm thu hồi, không phải giá trong bảng giá đất.

Phương pháp và công thức tính

• Phương pháp: Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) cho trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng.
• Công thức chung:

Giá trị bồi thường (cho 01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K)

• Giải thích các thành phần:
  • Giá đất trong bảng giá đất: Do UBND cấp tỉnh ban hành. Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm (thay vì 5 năm/lần) và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
  • Hệ số điều chỉnh giá đất (K): Được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường (giá đất cụ thể) chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đó.

Hình thức bồi thường

Việc bồi thường có thể thực hiện bằng các hình thức sau (theo Điều 98 Luật Đất đai 2024):

• Bồi thường bằng đất ở.
• Bồi thường bằng nhà ở.
• Bồi thường bằng tiền.
• Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác.

Xem thêm: Cách tính giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quy trình và những lưu ý quan trọng cho người dân

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần nắm rõ quy trình và chủ động thực hiện một số công việc.

Tóm tắt các bước quy trình thu hồi đất

Người dân cần nắm các bước chính liên quan trực tiếp đến mình:

• Bước 2: Tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi.
• Bước 3: Nhận thông báo thu hồi đất (được gửi đến từng người và niêm yết công khai).
• Bước 4: Phối hợp với tổ công tác để điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm tài sản.
• Bước 6, 7: Xem phương án bồi thường được niêm yết công khai và tham gia đóng góp ý kiến.
• Bước 12: Nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, hoặc nhận đất/nhà tái định cư.
• Bước 14, 15: Nếu không đồng ý, cơ quan nhà nước sẽ tổ chức vận động, thuyết phục (trong 10 ngày) trước khi ban hành quyết định cưỡng chế.

Những điều người dân cần chủ động thực hiện

• Thu thập và lưu giữ giấy tờ: Tập hợp mọi giấy tờ có liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, kể cả giấy tờ mua bán viết tay, biên lai nộp thuế đất hàng năm, giấy xác nhận nguồn gốc đất… Đây sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh điều kiện được bồi thường.
• Kiểm tra tính hợp lệ của đất: Đối chiếu với các điều kiện (đặc biệt là mốc thời gian sử dụng đất trước 1993 hoặc 2004) và chủ động xin xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
• Theo dõi Bảng giá đất: Chủ động tìm hiểu Bảng giá đất và hệ số K do địa phương ban hành tại thời điểm thu hồi, đặc biệt là sau ngày 01/01/2026 khi bảng giá đất được cập nhật hàng năm.
• Tìm kiếm tư vấn pháp lý: Nếu cảm thấy phức tạp hoặc quyền lợi không được đảm bảo, bạn nên chủ động tìm đến các văn phòng luật sư uy tín để được tư vấn sớm.

Tóm lại, vấn đề bồi thường đất không có sổ đỏ đã có những quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, đây là một lĩnh vực pháp lý phức tạp, đòi hỏi nhiều giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng. Để đảm bảo không bị mất quyền lợi, việc tìm kiếm sự tư vấn pháp lý là vô cùng cần thiết.

Nếu bạn đang đối mặt với việc thu hồi đất hoặc cần làm rõ các điều kiện bồi thường, hãy liên hệ với Luật sư Đinh Hương để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.