Quy định mới nhất về chuyển nhượng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Đất nông nghiệp không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản của người nông dân mà còn đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Do đó, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, tuy là một nhu cầu thực tế và phổ biến, nhưng luôn được pháp luật điều chỉnh hết sức chặt chẽ.

Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, hoặc có thể sớm hơn nếu được Quốc hội thông qua), các quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp đã có những thay đổi mang tính đột phá. Những điểm mới này mở ra cơ hội nhưng cũng đặt ra nhiều vấn đề cần lưu ý cho người dân và các nhà đầu tư.

Trong bài viết này, Luật sư Đinh Hương sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành và cập nhật những thay đổi quan trọng nhất để quý vị có cái nhìn toàn diện về vấn đề này.

Điều kiện chung để được chuyển nhượng đất nông nghiệp

Để một giao dịch mua bán đất nông nghiệp được pháp luật công nhận, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Đối với bên chuyển nhượng (bên bán), cần đảm bảo các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật.
• Đất không có tranh chấp: Tình trạng pháp lý của thửa đất phải rõ ràng, không có bất kỳ ai khác đang khiếu nại, tranh chấp về quyền sử dụng. Xem thêm: Tranh chấp đất nông nghiệp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất đang trong thời hạn sử dụng: Đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn, do đó giao dịch chỉ hợp pháp khi thời hạn sử dụng đất vẫn còn.

Đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua):

Bên mua cũng phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, một trong những nội dung có sự thay đổi lớn nhất trong luật đất đai mới.

Ai được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?

Đây là nội dung trọng tâm, có sự khác biệt rõ rệt giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024.

Quy định theo Luật Đất đai 2013 (vẫn áp dụng đến hết năm 2024)

Theo quy định hiện hành, đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bị giới hạn khá chặt chẽ, đặc biệt là đất trồng lúa.

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Theo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, đối tượng này không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định này nhằm mục đích đảm bảo đất lúa được giao cho người có nhu cầu sản xuất nông nghiệp thực sự, bảo vệ an ninh lương thực.
• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nhưng phải đảm bảo không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp và phải chứng minh được nguồn sống chính là từ hoạt động nông nghiệp tại địa phương.

Điểm đột phá theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/01/2025)

Luật Đất đai 2024 đã “mở cửa” hơn rất nhiều, tạo ra một cú hích cho thị trường và hoạt động đầu tư vào nông nghiệp.

Mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng:

• Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Đây là thay đổi lớn nhất. Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đối tượng này sẽ được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Thay đổi này được kỳ vọng sẽ thu hút một lượng lớn vốn đầu tư từ xã hội vào lĩnh vực nông nghiệp.
• Tổ chức kinh tế: Được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (bao gồm cả đất trồng lúa) để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Điều kiện kèm theo:

Tuy nhiên, việc cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa đi kèm với các điều kiện chặt chẽ để đảm bảo đất được sử dụng hiệu quả:

• Phải thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật.
• Phải có phương án sử dụng đất trồng lúa và phương án này phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
• Nội dung phương án phải thể hiện rõ: Địa điểm, diện tích, mục đích sản xuất kinh doanh, vốn đầu tư, thời gian thực hiện dự án.

Lợi ích của quy định mới:

• Khơi thông nguồn lực: Thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư từ các cá nhân, tổ chức ngoài ngành nông nghiệp.
• Tích tụ, tập trung đất đai: Tạo điều kiện hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, áp dụng công nghệ cao, tăng năng suất và hiệu quả.
• Tăng giá trị đất nông nghiệp: Khi nhu cầu tăng, giá trị của đất nông nghiệp cũng sẽ được nâng cao, mang lại lợi ích cho người nông dân muốn chuyển nhượng.

Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Hạn mức nhận chuyển nhượng cũng được nới lỏng đáng kể trong luật mới.

• Theo Luật Đất đai 2013: Tổng diện tích nhận chuyển nhượng không được vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
• Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 177): Hạn mức nhận chuyển nhượng của cá nhân được nâng lên, không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất.

Để quý vị dễ hình dung, hạn mức giao đất nông nghiệp hiện nay được quy định khác nhau theo từng vùng, ví dụ như đất trồng cây hàng năm tại các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long là không quá 3 hecta, các tỉnh Đông Nam bộ là không quá 2 hecta. Như vậy, với luật mới, một cá nhân có thể nhận chuyển nhượng lên tới 45 hecta đất trồng cây hàng năm tại Đồng bằng sông Cửu Long.

Thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất nông nghiệp

Quy trình sang tên đất nông nghiệp về cơ bản gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng hoặc chứng thực).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua (CCCD/CMND, Sổ hộ khẩu).
• Các tờ khai để thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Do bên bán nộp, mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Một số trường hợp được miễn thuế như chuyển nhượng giữa vợ với chồng, cha mẹ với con cái…
• Lệ phí trước bạ: Do bên mua nộp, mức phí là 0,5% trên giá trị chuyển nhượng.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Việc kê khai và nộp các loại thuế, phí này khá phức tạp. Để đảm bảo tính chính xác, tiết kiệm thời gian và tránh sai sót, quý vị có thể cân nhắc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý của Luật sư Đinh Hương.

0984 95 88 33

Bước 4: Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất.

Bước 5: Tiếp nhận và giải quyết

Cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và giải quyết. Thời gian giải quyết không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 6: Nhận kết quả

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất đến nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật, sang tên.

Một số câu hỏi thường gặp (FAQ)