Quy định đền bù đất nông nghiệp mới nhất và cách tính giá

Thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội là một chính sách quan trọng của Nhà nước. Tuy nhiên, đối với người dân, đặc biệt là những hộ gia đình có đất đai là tư liệu sản xuất chính, mối quan tâm hàng đầu luôn là: Điều kiện, quy trình và đặc biệt là giá đền bù đất nông nghiệp sẽ được tính toán như thế nào.

Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), nhiều thay đổi quan trọng đã được thiết lập. Trong đó, các quy định mới về bồi thường đất nông nghiệp, đặc biệt là nguyên tắc định giá đất sát với giá thị trường, hứa hẹn sẽ đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân bị thu hồi đất. Với kinh nghiệm tư vấn và giải quyết các tranh chấp đất đai, tôi, Luật sư Đinh Hương, sẽ phân tích chi tiết các quy định này trong bài viết dưới đây.

Quy định chung về đền bù đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Để hiểu rõ về quyền lợi của mình, trước hết bạn cần xác định liệu mình có thuộc đối tượng và đủ điều kiện để nhận đền bù hay không.

Đối tượng nào được nhận đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp?

Dựa theo Khoản 1, Điều 95 Luật Đất đai 2024, các đối tượng được nhận bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
• Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (áp dụng trong các trường hợp cụ thể theo luật định).

Điều kiện để được đền bù đất nông nghiệp là gì?

Để được bồi thường, người sử dụng đất không chỉ thuộc các đối tượng trên mà còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 2 và 3, Điều 95 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, bạn cần có một trong các loại giấy tờ pháp lý sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi chung là Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024.
• Giấy tờ hợp pháp về nhận chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế) nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai.
• Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Những trường hợp nào thu hồi đất nông nghiệp sẽ KHÔNG được đền bù?

Pháp luật cũng quy định rõ các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp nhưng không được bồi thường về đất, được nêu tại Điều 82 Luật Đất đai 2013 và kế thừa tại Điều 101 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho tổ chức để quản lý.
• Đất nông nghiệp do thuê của Nhà nước và trả tiền thuê hằng năm, hoặc được miễn tiền thuê (trừ trường hợp người thuê là người có công với cách mạng).
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Đất bị thu hồi do có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
• Đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Giá đền bù đất nông nghiệp được tính như thế nào?

Đây là phần được người dân quan tâm nhất. Luật Đất đai 2024 đã mang đến một sự thay đổi mang tính đột phá về cách xác định giá đất đền bù:

Nguyên tắc xác định giá đền bù: Sát giá thị trường

Một trong những điểm mới nổi bật nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất của Chính phủ. Thay vào đó, giá đất đền bù sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và điều chỉnh hằng năm (áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo). Điều này nhằm đảm bảo giá đền bù phản ánh đúng giá trị thực tế và biến động của thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

• Ví dụ: Một thửa đất nông nghiệp trước đây theo khung giá cũ có thể chỉ được bồi thường 2 triệu đồng/m², nhưng với quy định mới, giá này có thể tăng lên 4 triệu đồng/m² hoặc hơn, tùy thuộc vào bảng giá đất mới của địa phương và các hệ số điều chỉnh cụ thể.

Công thức tính tiền đền bù đất nông nghiệp

Giá trị bồi thường về đất được xác định theo công thức chung sau đây:

Giá trị bồi thường (VNĐ) = Diện tích đất bị thu hồi (m²) x Giá đền bù (VNĐ/m²)

Trong đó, Giá đền bù (VNĐ/m²) được tính như sau:

Giá đền bù (VNĐ/m²)=Giá đất trong bảng giá đất×Hệ số điều chỉnh giá đất

• Giá đất trong bảng giá đất: Là giá do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K): Do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Hệ số này được xác định dựa trên các yếu tố thực tế như vị trí đất (gần khu dân cư, mặt đường, hạ tầng giao thông), tiềm năng phát triển của khu vực… để đảm bảo giá đền bù tiệm cận nhất với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Bảng giá đền bù đất nông nghiệp tham khảo tại Hà Nội và TP.HCM

Lưu ý quan trọng: Các số liệu dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo từ các quy định cũ. Theo Luật Đất đai 2024, để có thông tin chính xác nhất, người dân cần tra cứu bảng giá đất mới nhất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Tại Hà Nội (Tham khảo Quyết định 10/2017/QĐ-UBND):

Tại TP. Hồ Chí Minh (Tham khảo các quy định trước đây):

Các hình thức đền bù và những khoản hỗ trợ khác

Ngoài tiền bồi thường về đất, người dân còn được Nhà nước quan tâm hỗ trợ để sớm ổn định cuộc sống.

Các hình thức bồi thường

Khi đủ điều kiện, hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng các hình thức linh hoạt sau:

• Bồi thường bằng đất nông nghiệp có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.
• Bồi thường bằng tiền trong trường hợp địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường.
• Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác (ví dụ: đất ở, đất thương mại dịch vụ) hoặc bằng nhà ở nếu người dân có nhu cầu và địa phương có điều kiện, phù hợp với quy hoạch.

Các khoản hỗ trợ ngoài tiền đền bù đất

Ngoài khoản tiền bồi thường chính, người dân có thể được xem xét nhận thêm các khoản hỗ trợ thiết thực sau đây để ổn định cuộc sống và sản xuất:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Mức hỗ trợ có thể bằng tiền hoặc hiện vật như giống cây trồng, vật nuôi.
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Dành cho các trường hợp bị thu hồi đất và không còn điều kiện để tiếp tục sản xuất nông nghiệp. Mức hỗ trợ bằng tiền có thể lên đến 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương.
• Hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại: Là các chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất trước đó nhưng chưa thu hồi được (ví dụ: chi phí san lấp mặt bằng, cải tạo đất…).
• Các khoản hỗ trợ khác: Tùy vào tình hình thực tế, UBND cấp tỉnh có thể quyết định các khoản hỗ trợ khác để đảm bảo sự công bằng và giúp người dân có nơi ở, có thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Giải đáp các thắc mắc thường gặp (FAQ)

Trong quá trình tư vấn, tôi thường nhận được một số câu hỏi phổ biến liên quan đến quy định đền bù đất nông nghiệp.